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各位，
为了了解美丽园的真实情况，老夫专门去美丽园了解情况，现在把他们
的材料提供大家参考，并且对比本小区的情况，希望大家自己分析！
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美丽园物业费再审情况介绍
一、诉讼背景
1、 双方均认可前期《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》（简称公约）；
2、《公约》中30—31页约定了小区收费执行政府196文，以及根据196文确定的物业服务项目、对应项目的收费标准；
3、双方均认可小区实际建筑面积210,569.26平方米，111部电梯与1组（2台）高压水泵。
二、 诉讼要求：
要求物业公司严格履行《公约》约定的各项服务项目的收费标准，纠正换算过程中计量不实错误。
三、诉讼内容
共有13项诉讼请求（见附件一）。分三大部分：物业费问题、电梯广告费问题、公厕问题。
1、 物业费问题
首先是不实收费。鸿铭物业此前收取物业费的基础数据为：美丽园小区建筑面积205,210平方米，有118台电梯及30组60台高压水泵。一中院经审理查明，本小区实际建筑面积210,569.26平方米，有111部电梯与1组（2台）高压水泵。鸿铭物业正是在由标准换算为单价过程中，通过减少总建筑面积，虚增电梯、水泵数目，使得摊在业主单位建筑面积上的电梯、水泵运行维护费高于实际应收费用。单价高出0.395元/月.平方米，一年多收99.7万元。
其次是违法收费。《公约》中的服务项目“各项费用统收服务费”及“共用天线管理费”分别于2003、2002年被政府相关文件所禁收，但鸿铭物业一直在收取。两项共计0.034元/月.平方米，一年多收8.59万元。
第三是强制消费。《公约》中“业主室内中、小修费用”本应是由业主特别委托，物业公司提供维修服务后，向该委托的业主收取的费用，但鸿铭物业却向全体业主统一强制收取。两项共计0.695元/月.平方米，一年强制收取175.68万元（其中部分费用物业公司可以在今后的维修中陆续收回）。
2、电梯广告费问题
业委会要求归还已经收取的电梯广告费。
3、公厕问题
小区规划有48平方米公厕，在诉讼时仍未建，但其已经摊入业主公摊面积，即业主每月为其交纳了物业费，每年为其交纳了采暖费。要求退还。
四、再审情况
5月30日，业委会收到再审裁定书，及由王家福、魏振瀛、尹田等法学专家出具的《专家论证意见》，北京市物业管理协会出具的《行业专家对北京市海淀区美丽园物业管理纠纷案给物业管理行业造成严重影响的意见及情况反映》（简称《意见及情况反映》）和北京市价格认证中心出具的《关于美丽园小区物业收费项目价格咨询报告》。
《专家论证意见》和《意见及情况反映》声称“判决变更《公约》所确定的某些价格条款” 不妥、“应认定合同总价格条款有效”、 “由法院判决改变《公约》已经约定的收费标准是否合理是欠妥当的”、 所谓的“双重标准”问题等，是完全不符合事实的。所有诉讼请求及二中院判决均为：要求物业公司严格履行《公约》约定的收费标准，纠正计量不实错误。
北京市物业管理协会抛出的《意见及情况反映》认为：若美丽园业委会胜诉“会对北京市物业管理全行业造成混乱，不利于北京市各住宅小区的和谐稳定和安定团结，不利于北京市物业管理行业的健康发展”。
至此，本案已经不再是一个简单的个案，而是庞大的物业管理集团有组织地与广大物业服务消费者之间展开的博弈。故特请各位专家学者、政协委员、人大代表和律师就美丽园物业费案再审进行研讨，支持美丽园业主的合法权益。
五、诉讼大事记
1998年12月28日 美丽园小区报建（原名恩济鸿园）；
1999年11月05日 鸿铭物业受其母公司东方鸿铭开发商委托接管美丽园；
1999年12月06日 《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》（下简称《公约》）经北京市居住小区管理办公室核准盖章；
1999年12月18日 美丽园小区正式开工建设；
2000年12月18日 一期1—19号楼竣工，业主陆续办理入住手续；
2001年12月18日 二期20—33号楼及36号楼竣工；二期业主陆续入住；
2002年12月20日 美丽园物业管理委员会成立；
2003年4月 物业管理委员会核查小区公共设施设备，发现小区实际电梯111部、高压水泵1组，鸿铭物业宣称并据以收费的电梯118部、高压水泵30组有问题，并开始与其交涉；
2003年12月10日 美丽园小区物业管理委员会卸任；
2004年06月16日 美丽园业主大会筹备组成立；
2004年08月08日 业主大会筹备组发现小区竣工建筑面积为210569.26M2，并非鸿铭物业据以计收费用的205210 M2，遂与其交涉；
2004年10月08日 美丽园小区业主委员会成立；
2004年10月20日 业委会就物业收费中的问题先后与鸿铭进行了三次会谈；
2004年10月28日 接业主举报，北京市发展和改革委员会对北京鸿铭物业管理有限公司下达责令退还多收价款通知书；
2004年11月18日 鸿铭物业向北京市发展和改革委员会提交整改情况报告；
2004年12月03日 美丽园小区召开第二次业主大会；
2004年12月23日 业主大会2/3通过包括授权业委会起诉等各项决议；
2004年12月29日 业委会根据第二次业主大会决议的授权与鸿铭物业协商签定过渡协议（包括物业费），鸿铭物业最终拒签；
2005年1月下旬 鸿铭物业向数十位业主发律师函，准备就物业费起诉；
2005年03月30日 业委会被迫就物业费等问题立案起诉鸿铭物业公司。
2005年9月 一审全部诉讼请求被驳回；
2005年12月8日 二审13项中的12项诉讼请求被支持；
2006年5月30日 一中院裁定再审。
附件一：
民 事 起 诉 状
诉讼请求：
1、 判令被告将保安费变更为按5元/户•月收取；
2、 判令被告将保洁费变更为按3元/户•月收取；
3、 判令被告将垃圾清运费变更为按2.5元/户•月收取；
4、 判令被告将未曾书面特别委托的业主的室内小修费取消；
5、 判令被告将未曾书面特别委托的业主的室内中修费取消；
6、 判令被告自2003年9月1日起无条件将各项费用统收服务费取消,并返还已收取的该项费用；
7、 判令被告自2002年9月3号起无条件将共用天线管理费取消, 并返还已收取的该项费用；
8、判令被告将电梯维保费变更为按实际电梯规格、数量（111部）及小区实际住宅建筑面积（210569.26M2 ）计算收取即按0.405元/ M2•月收取；
9、判令被告将电梯运行费变更为按实际电梯数（111部）及小区实际住宅建筑面积（210569.26M2 ）计算收取即按0.552元/ M2•月收取；(一层业主除外，仍执行原免收约定)
10、判令被告将高压水泵费变更为按实际可收费高压泵组数（1）及小区实际住宅建筑面积（210569.26M2 ）计算收取即按0.008元/ M2•月收取；
11、判令被告立即中止未经业主同意利用业主共有财产擅自对外签订的《电梯广告位租赁合同》，并将相关收益返还业主；
12、判令被告将已收取但实际未建的公共厕所的物业管理费和采暖费返还业主。
社会意义：
目前，北京市新建普通住宅小区物业费能够收费的项目和收费标准，均依据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（简称196文）和《关于调整委托管理住宅电梯、高压水泵收费标准的通知》（简称274文）。
但在执行该两文件过程中，各小区计算物业费使用较小的规划面积，使物业费单价上扬；而平时收费则用较大的竣工面积，导致物业收费呈现“大斗进小斗出”现象。
同理，各小区计算物业费使用规划时较多的公共设施设备数量，使物业费单价上扬；而竣工后公共设施设备数量减少，导致业主为不存在的公共设施设备付费。
另外，各小区均不同程度地存在物业公司利用小区业主公共财产（出租广告位、出租房屋）获利的情况。
由于上述情况为北京市各普通住宅存在的共同现象，故该诉讼结果不仅仅涉及美丽园小区1378户业主的利益，而且涉及北京市千千万万户业主的利益。
美丽园物业费单价构成：物业费单位 （元/平米月）。
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196文标准 物业收费 二审判决计算结果
1保安费 5元/户.月 0.035 5元/户.月
2保洁费 3元/户.月 0.021 3元/户.月
3统收费 1元/户.月 0.007 （03年政府取消该费）
4绿化费 0.55元/平米.年×1.2 0.055 0.055
5化粪池费0.3元/平米.年 0.025 0.025
6管理费 3.5元/平米.年 0.292 0.292
7小修费（私宅内）
4.72元/平米.年×61.3% 0.241 0
8中修费（私宅内）
8.19元/平米.年×61.3% 0.418 0
9大修费
7.56元/平米.年 无 无
10小区共用设施维修费
1元/平米.年 0.083 0.083
11电梯检测费
350元/部.年×1.2 0.017 0.017
12垃圾清运费
30元/户.年 0.017 2.5元/户.月
13电梯运行费
10530元/台.年 0.606 0。552
(物业虚报118部电梯、20万平方米换算出）
（判按实用111部电梯、21万平方米换算得出）
14电梯维保费
9210元/台.年 0.441 0。405
（物业用118部电梯、20万平方米换算得出）
（判决用111部电梯、21万平方米换算得出）
15高压水泵费
23960元/泵组.年 0.292 0。008
（物业虚报30组高压水泵、20万平方米换算得出）
（判按实用1组高压水泵、21万平方米换算得出）
16共用天线管理费
1.66/端.年 0.025 0（02年政府取消该费）
17营业税 5.5% 5%
18总计 （物业收费标准） 2.72 （判决标准）1.58
附：
美丽园按规划建筑面积、118部电梯计算的电梯运行维护费单价为1.047元/月.平；
按规划建筑面积、30组高压水泵计算的水泵运行维护费单价为0.292元/月.平。
美丽园按竣工建筑面积、111部电梯计算的电梯运行维护费单价为0.957元/月.平；
按竣工建筑面积、1组高压水泵计算的水泵运行维护费单价为0.008元/月.平。
[ 本帖最后由 雷锋叔叔 于 2006-9-3 09:15 编辑 ] |
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