两业委会并存 居委会被指越权

安奇

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来源:新京报 发布时间: 2007-11-23


　　近日，时代庄园居委会牵头组织、重新选聘业委会的业主大会决议在朝阳小区办备案了；而在去年年底就进行过的第二届业委会换届选举（本报曾报道）却至今未能备案，导致小区现存两个业委会，矛盾进一步加深。

　　去年年底，时代庄园第二届业委会换届选举在发生肢体冲突的情况下，不得不转移到外小区继续进行。而选举的结果至今未在朝阳小区办备案，之前的招标选聘物业也未能备案。“没有居委会和街道办的证明，不能备案，”朝阳小区办有关人士称。

　　近日，经北京市建委批复，来广营街道办、时代庄园居委会牵头组织重选业委会，在不到一个月的时间里迅速选出了另一个业委会并进行了备案。

　　“我们认为这个备案的决议不合法，居委会无权组织重选，”第二届业委会主任芦岩说。“他们第二届是没有备案的，当然不合法，”支持居委会重选的业主说，双方互不承认，处于僵持状态。

安奇

http://epaper.thebeijingnews.com ... /content_117392.htm

《物权法》时代的社区系列报道二
操作无规范居委会难履“监督指导”
缺乏居委会盖章成为业主大会决议备案难题；居委会组织重选业委会被指侵权
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http://www.thebeijingnews.com 来源:新京报 发布时间: 2007-11-23 作者:张晓玲



　　去年年底，时代庄园举行了第二届业委会换届选举，支持居委会的业主认为此次选举不合法。本报记者 浦峰 摄  



　　前言

　　《物权法》明确了业委会的法律地位———是与居委会性质一样的自治组织，那么，这二者的关系将怎样处理？在实践中，应该如何落实“监督指导”？新《物业管理条例》关于居委会/街道办可以撤销业主大会决议的措辞，以及北京市《物业管理指导意见》草案，提出“居委会可以根据业主的要求，组织召开业主大会，重新选举业委会”，将居委会再次推到了风尖浪口。

  

　　由于居委会/街道办不支持，业委会工作受阻；物业合同到期，居委会贴出公告“指定”原物业继续服务；甚而，盖章公告称小区配套设施的产权人是其他单位，既无产权证复印件，也无其他说明……近年来北京市新建小区居委会和业主、业委会的纠纷层出不穷，究其原因，居委会仍然延续原来“管理”社区的思路，却不知无意中侵犯了业主的物权。而如何履行“监督指导”，是目前各方亟待厘清的问题。

　　物管纠纷中居委会身份尴尬

　　“一边是业主，一边是开发商、物业公司，他们不合作，我也没办法，”紫玉山庄业主大会筹备一事中，居委会主任姜海棠感觉到自己的工作很难做，虽然有规定居委会对业委会工作履行监督指导功能，但什么事情需要监督，又怎么指导，完全凭自己摸索。“什么都不做就是‘不作为’，做多了一不小心就可能越权，”他的感受是很多居委会工作人员面临的“尴尬”。

　　在持续近两年的选聘物业风波中，时代庄园居委会多次被指侵犯业主的物业管理权，去年由于指定原物业继续服务令业主不满，近期更由于牵头重新选举业委会而受到质疑，居民和业主称要“罢免居委会”。

　　而北京市目前只有不到20%的社区成立了业委会，不能备案被认为是这项工作不能推进的重要原因。“居委会不签字盖章就不能备案，”市建委有关人士多次如此申明，导致居委会和业主大会决议备案的关系成为一个“痼疾”。

　　仍在延续“管理”社区思维模式

　　多位法律界人士介绍，我国法律规定居委会是基层民间自治组织，由居民直接选举产生，但在现实中，居委会成为了街道办的派出机构，成为政府行政管理的最末端，其人员也常常是由政府指定。北京市业申委召集人之一任晨光认为，现在业委会和居委会的关系没有理顺，仍然没有脱离“管”社区的思维方式。根据《物业管理条例》，居委会仅对业委会和居委会职能交叉部分具有监督指导的权力，其他部分只有获得告知的权力。这一点，居委会一直没有搞清楚，业主自己也没有搞清楚。

　　目前，国家和北京市政府都在对居委会和业委会共存社区、良性运转进行规范，而业界也提出自己从实践中归纳的建议，将居委会的监督纳入社区自治机制，未来将以制度的方式加以确定。

[ 本帖最后由 安奇 于 2007-11-28 14:05 编辑 ]

安奇

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居委会无权干涉业主物权
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http://www.thebeijingnews.com 来源:新京报 发布时间: 2007-11-23 作者:


　　■ 讨论主题

　　提问

　　九龙山庄业主：我们与前物业尚在诉讼期间，居委会这种做法是否不妥？

　　慧忠里社区业主：配套设施产权如何认定？居委会和业委会功能如何定位、区分？

　　分析

　　任晨光：居委会和已经解聘的物业联合搞活动，某种程度上是对业主物权的一种侵犯，至少是不尊重。《物权法》对居委会只字未提，而《物业管理条例》规定的居委会自治管理职责里，保安、保洁、绿化环境这三项跟业委会职能交叉，业委会需要“支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督”，但其他事项则只需告知居委会，并听取其建议。

　　舒可心（著名社区研究人士）：居委会无法证明产权归属，在物权方面居委会的权力仅限于告知。居委会与业委会是两个完全不同领域的、独立的自治组织。他们之间没有法律明确规定的关系。

　　对策

　　舒可心：尽快成立业主大会或形成业主共同决定，行使物权；与居委会建立统一战线，在保证业委会工作良性运作方面，业主即使不能争取到居委会支持，至少也应争取到居委会不反对。

　　王嘉吾（太月园业委会主任）：小区共有设施的产权可到建委、国土等相关部门查询，归纳、总结和清算，居委会的公告是没有效力的。另外，业委会工作应及时告知居委会，最好是书面函件，如果居委会长期不作为可投诉至街道办、区县街工办。

　　张凤臣（太月园居委会主任）：目前我们的工作集中在小区治安、环境卫生、经济普查入户等方面，承担了部分政府工作职能，而与业委会打交道时，应该是学习和明确物权范围，以程序和方法上的监督指导为主。

安奇

http://epaper.thebeijingnews.com ... /content_117396.htm
未备案的业委会如何应对风险？

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http://www.thebeijingnews.com 来源:新京报 发布时间: 2007-11-23 作者:


　　■ 讨论主题

　　提问

　　时代庄园业主程先生：对于业主来说，只要业主大会筹备、选举和投票程序都没有问题，不备案存在风险吗？

　　分析

　　孟宪生（仁和律师事务所律师）：业主大会、业主委员会是业主行使共同管理权的形式，是物权，其他机关、单位无权干涉；政府对业主委员会的成立，给予协助和指导，这是行政义务，不是行政权力。

　　秦兵（著名房地产律师）：业委会是业主选举成立的，不是备案成立的。居委会对业主大会监督指导，变成必须有居委会签字盖章，将备案变成了审批，不利于业主自治能力培养。

　　市建委相关负责人：原则上我们要求备案有居委会、街道办签字盖章，否则无法证明业主大会决议的有效性。备案是将业委会纳入政府管理的监控范围内。不备案会有法律和合同风险。

　　对策

　　任晨光：不备案有风险，主要在于业主和物业公司是否认可。不备案先行政复议，再不行就行政诉讼，还不行就上诉。

　　于启波（美丽园物业费案代理律师）：只要是业主真实意识的体现，并能以相关证据证明，即使没有居委会签字盖章，业主大会的决议和业委会也是合法的。

　　芦岩：我们用一切方法证明选举和投票、验票过程的合法性，如业委会工作每次均书面通知居委会，并抄送朝阳小区办。动员热心业主参与全部过程，引入其他业委会、律师、媒体、独立研究者等第三方监督，全程录像、拍照，唱票、计票、监票人员各司其职，确保结果是全体业主的有效、真实意思表示；与新选聘的物业公司保持一致，相关招标、合同等法律文件齐备；同时与居委会、街道办、小区办的沟通在征得对方同意下，也尽量留存录音、文字资料。

安奇

http://epaper.thebeijingnews.com ... /content_117395.htm

来源:新京报 发布时间: 2007-11-23

　　2007年8月8日，由于选聘了新物业，九龙山庄业委会将前物业诉至法院，要求其按照《物业管理合同》的终止日期，予以撤离。

　　就在此期间，物业称联合居委会开展社区文体活动。与此同时，前物业突然邀请居委会一期举办社区文娱活动，“这家物业在小区11年来从未搞过类似活动，现在被解聘了却要搞活动是何用意？”业委会主任杨兆瑞说，业委会获知此事后，就和居委会沟通，停止了这项活动。

　　【相关案例】

　　居委会公示产权遭质疑

006年底，慧忠里社区第二居委会贴出一张公告称，小区周围配套设施的产权都是其他单位的，公告中只是一张各种设施的表格，没有附产权证复印件，也没有其他说明。公告在业主中引起强烈反响：“弄清楚公共配套设施的产权应该是业主委员会的事情，怎么突然居委会贴出来一张纸？”

安奇

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来源:新京报 发布时间: 2007-11-23 作者:张晓玲


　　■ 相关新闻

　　10月底，北京市十二届人大常委会第三十九次会议上，副市长陈刚表示，北京将出台《关于加强住宅区物业管理工作的指导意见》（以下简称《意见》），明确规定社区居委会可以根据业主的要求，组织召开业主大会，重新选举业主委员会，这与不久前新修订的《物业管理条例》（以下简称《条例》）一起，在社区界引起了热烈讨论。

　　11月4日，北京市业申委联合清华大学社会学系召开了一次研讨会，探讨该《意见》与《条例》对业主权利行使的影响；秦兵和孟宪生等业内人士认为，《意见》和《条例》涉及到居委会可组织重新选举业委会、甚至可以撤销业主大会决议的部分内容涉嫌违背《物权法》业主物权自治精神，希望能予以纠正。截至目前，出台《条例》的建设部及人大法工委，出台《意见》的北京市相关部门尚未对此作出回应。

　　【业内建议】

　　监督指导不是包办代替

　　11月4日的研讨会上，与会人士认为，社区应着重培养业主的自治能力，从维护业主权利的角度去制定政策。

　　政府需要做的是规范业主大会和业委会的运作机制，而不是包办代替。可依据《物权法》将业委会定位为业主大会的常设决策机构，同时设立业主大会的执行机构和监督机构，居委会成员中的业主可以经选举进入监督机构，有序监督业委会。这样做就既保证了业主的自治，同时又能让居委会合法地监督业委会的全部工作。

　　本版采写/本报记者 张晓玲

安奇

http://epaper.thebeijingnews.com ... /content_117393.htm

来源:新京报 发布时间: 2007-11-23 作者:张晓玲


　　■ 相关新闻

　　10月底，北京市十二届人大常委会第三十九次会议上，副市长陈刚表示，北京将出台《关于加强住宅区物业管理工作的指导意见》（以下简称《意见》），明确规定社区居委会可以根据业主的要求，组织召开业主大会，重新选举业主委员会，这与不久前新修订的《物业管理条例》（以下简称《条例》）一起，在社区界引起了热烈讨论。

　　11月4日，北京市业申委联合清华大学社会学系召开了一次研讨会，探讨该《意见》与《条例》对业主权利行使的影响；秦兵和孟宪生等业内人士认为，《意见》和《条例》涉及到居委会可组织重新选举业委会、甚至可以撤销业主大会决议的部分内容涉嫌违背《物权法》业主物权自治精神，希望能予以纠正。截至目前，出台《条例》的建设部及人大法工委，出台《意见》的北京市相关部门尚未对此作出回应。

　　【业内建议】

　　监督指导不是包办代替

　　11月4日的研讨会上，与会人士认为，社区应着重培养业主的自治能力，从维护业主权利的角度去制定政策。

　　政府需要做的是规范业主大会和业委会的运作机制，而不是包办代替。可依据《物权法》将业委会定位为业主大会的常设决策机构，同时设立业主大会的执行机构和监督机构，居委会成员中的业主可以经选举进入监督机构，有序监督业委会。这样做就既保证了业主的自治，同时又能让居委会合法地监督业委会的全部工作。

　　本版采写/本报记者 张晓玲

ali

关键是政府的一些领导干部在利益的趋使下，做了开发商的马前卒！当然，这也是他们的愚昧，无知，置党纪和法律于不顾造成的。

安奇

http://epaper.thebeijingnews.com ... /content_125202.htm
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来源:新京报 发布时间: 2007-12-07 作者:



　　开发遗留问题造成的业主共有物权被侵犯，是当前物业纠纷频发的根源，美丽园、时代庄园、新天第、方南家园等小区因此走上了诉讼之路，并引起了北京各大媒体的关注。　　小图为新天第部分业主传阅媒体的相关报道。　　本报记者 周晓东 摄  



　　时代庄园近两年的物业选聘、业委会换届选举风波是当下物业纠纷的缩影。“由于前期物业和开发商有很深的渊源，致使很多问题被掩盖，”业委会主任芦岩说。

　　自入住以来，TOWNHOUSE小区时代庄园被业主发现多项开发遗留问题，“首先是临时电，我们已经用了6年，”业主程先生说，业主成立维权小组在去年提起诉讼，法院判决业主胜诉，由开发商实施改造，但到现在都未执行；同样是在去年，业主们发现当初购房时沙盘里的社区绿地，现在被宣布为来广营乡政府所有；类似的还有会所一层被出租；小区有多名业主享受“VIP”待遇，免缴物业费。

　　就在这些问题被一一发现的同时，早已通过的选聘新物业业主大会决议却迟迟推行不了，“物业是开发商指定的，开发商不愿物业走，物业一走这些问题都得暴露，”芦岩等业主认为。物业则称自己虽是前期物业，但也是由招标而来，否认与开发商有关系；而另有部分业主认为选聘物业程序不合法，第二届业委会选举也不合法，在近日由乡政府、居委会主持召开了业委会重选，致使小区出现了两个业委会。

[ 本帖最后由 安奇 于 2007-12-8 17:02 编辑 ]