广州业主自发拟订《业主自治法》 建议稿向全国征求意见

业委会

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2007-11-28 11:13:00 来源: 南方日报 作者: 张睿


　　建议稿向全国征求意见并呼吁人大代表联署提交

　　要明确业主社团的法人地位、要建立业主代表制度、开发商或物业管理殴打业主将受严惩……广州业主委员会日前联合聘请法律界人士拟订了《中华人民共和国城市住宅区业主自治法(公民建议稿)》(以下简称《建议稿》)，即日起向全国征求意见，并呼吁全国人大代表联署，在明年召开人大会议之际，直接提交。据悉，有业主发起编写业主自治条例并向立法部门提交，这在全国尚属首次。

　　据介绍，《建议稿》是在2006年10月广州20家业主委员会向广东省人大联合提交的《广东省业主自治条例(业主建议稿)》的基础上完善而来。

　　■立法初衷
　　
　　主旨是让业主成小区“主人”

　　“业主自治”并非“业主自管”　　

　　执笔人周玉忠律师对“业主自治”进行了解释：为实现安居乐业、保值增值的购房目标，维护公共权益，业主们通过民主程序建立自治组织，确立自治规范、自主决定本小区范围内的公共物业事项，这就是业主自治的基本内容。

　　他强调，一些业主将驱逐专业物业服务企业出小区、由业主们全面接管小区并由业主自行实施物业服务称之为“业主自治”，这是对业主自治的误解。业主自治的核心和实质在于以自治实现自主，“业主自管”不等同于“业主自治”。

　　周玉忠指出，目前包括《物权法》、《物业管理条例》在内的涉及业主自治的立法原则性强、操作性差，严重制约了业主自治工作的整体推进。而业主自治制度是我国城市基层一种崭新的群众自治模式。突破当前所面临的物业困境，必须全面贯彻《物权法》，并结合中国实际，尽快制定一部《城市住宅区业主自治法》。　　
　　
　　■实现目标
　　
　　破解业主自治社团成立难题

　　助业主建立代表大会制维权　　

　　目前，业主成立社团仍属凤毛麟角，其中一个重要原因就是法律缺乏详尽规定，也很不方便。“总则”的第一条“立法宗旨”中已经明确，制定本法的宗旨之一即是方便业主成立社团。《建议稿》中规定，一个业主自治区域成立一个业主大会社会团体法人。社团经民政部门登记，具有社会团体法人资格。

　　业主自治区域符合下列情形之一的，可以成立社团：销售率(已经销售的单位个数与单位总数的比值)达30％以上的；首套物业交付使用满一年的；分期开发的物业，先期开发区域内符合前款规定的，可以成立社团。符合上述条件时，建设单位、主管部门具有报告义务，业主也可以报告。业主人数在30人以下的住宅区可不设立社团。社团履行公共权益方面的职责，不得对外开展与公共物业事项无关的商业经营活动。

　　现实生活中，业主势孤力单，其利益缺乏代表和机构维护，一旦出现问题就容易求告无门。《建议稿》规定：住宅单位在150个以上的住宅区，可以采用业主代表大会会议形式。业主代表的总人数应为业主总人数的1／10以上150人以下。

　　业主代表由选区人数投票权半数以上选举产生，但不得低于选区投票权的50％；无人当选的，以人数投票权得票最多的候选人当选。　　
　　
　　■热点聚焦　　
　　
　　问题：业主社团缺乏运作经费

　　建议：开发商缴交社团保障金　　

　　《建议稿》中对社团成立的经费保障也作出了相关规定。业主社团成立经费由物业建设单位承担。建设单位在申请办理商品房预售许可证或筹备组成立之日起10天内，应按不低于10万元的标准向物业所在地县级民政部门缴交社团成立保障基金。

　　《建议稿》同时规定，该基金用于社团筹备之用，由民政部门监督管理。社团成立后，多余部分由民政部门退还建设单位。建设单位未缴足社团成立保障基金的，其开发项目暂缓办理商品房预售许可证或不动产登记手续。国务院民政部门会同财政部门根据本条制定社团成立保障基金的收取、管理、监督、使用办法。

　　此外，社团开展工作的经费(委员补贴、秘书酬金)和债务等由全体业主承担。但社团的公共收益，归属社团所有，不分配给业主。但可根据业主大会的决定用于公共权益目的，主要用于补充维修资金。　　
　　
　　问题：开发商或业主拒交维修资金

　　建议：未缴清资金缓办不动产登记　　

　　物业维修资金号称房子的“养老金”，对于维护住宅十分重要，但现在关于物业维修资金屡屡出现扯皮。《建议稿》规定，建设单位应在竣工验收备案之日起6个月内，将维修资金付清。建设单位或业主未按时缴清维修资金的，每天按应缴金额的千分之一计算滞纳金。县级以上房地产行政部门应当责令限期缴纳；拒不缴纳的，房地产行政部门应当依法向人民法院申请强制执行。

　　此外，建设单位或业主未缴清的，社团可以依法提起诉讼。未缴清维修资金的，暂缓办理不动产登记手续。建设单位未缴清的，不得参与土地竞拍，开发项目暂停上市。　　
　　
　　问题：业主维权被打时有发生

　　建议：殴打业主最高罚200万　　

　　现实中，小区业主维权被打事件时有发生。《建议稿》对建设单位、管理人殴打业主或使用人应负的责任也作出规定。

　　建设单位、管理人或者其指使的人员对业主或物业使用人采取财产侵害行为的，除可以暂停或吊销资质证书及支付不低于20万元的精神损害赔偿外，县级以上房地产行政部门可并处20万元以上100万元以下罚款。

　　建设单位、管理人或者其指使的人员对业主或物业使用人采取人身侵害行为的，除给予吊销资质证书的行政处罚及支付不低于50万元的精神损害赔偿外，县级以上房地产行政部门可并处50万元以上200万元以下罚款；人身伤害程度等级在轻伤以上的，一律吊销资质证书和营业执照。构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　
　　
　　问题：新建小区选物管业主无法参与

　　建议：收费不能超政府指导价1.3倍　　

　　《建议稿》规定，预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前，建设单位必须通过招投标方式选聘前期管理人。建设单位本身以及建设单位参股、控股的关联物业企业不得参与前期物业服务。

　　分期开发的整个住宅区划定为一个业主自治区域的，其前期物业服务招投标应当以先期开发的区域为限。分期成立的社团可以根据业主大会的决定解聘、选聘管理人。全部开发完毕后，由社团根据整个业主自治区域业主大会的决定聘请管理人。

　　前期管理人必须具备相应的资质，其收费标准不得超过当地同类物业政府指导价下限的130％。　　
　　
　　■专家点评
　　
　　有不足但利于业主自治

　　物管难题有望迎刃而解　　

　　广州大学经管学院工程管理系副教授陈德豪：在《建议稿》中，主要对如何处理好业主、业主委员会、业主大会之间的内部关系，以及处理好业主团体、国家公权、居民自治之间的外部关系等“业主维权与自治领域的突出现实问题”，作出了针对性的规定。

　　业主自治法如果获准，对于推动业主自治、基层民主的建设都具有积极意义。

　　尽管诸如“社团保障金由开发商出”等具体条文不一定具有天然合理性，但从深远意义来讲，业主自治一旦走上规范化道路，会使得目前物业管理当中存在的难题迎刃而解。

　　现在物业管理当中最困难的问题在于，业主自治的不规范。除了享受自身权利外，业主本身也需要受到约束；而一些小区的公共事务，例如小区内宠物的管理等等问题，目前由于业主之间的异议也很难达成共识，从而妨碍了物业管理目标的实现。一旦形成规范，业主的自治性得到增强，自身的力量也会获得凝聚。而另一方面，一旦业主的权力得到充分行使，则必然对开发商和物业管理一方的权力产生制约，并对其加强监督。