有关太合的几件小事

ali

最近我们大多数业主在和以居委会（也可以说是太合）和物业为代表的利益团不停的博弈。明明是利益集团毫无道理，业务会（或业主）却得不到政府的支持，为什么呢？几件小事，看了都会明白。

1）朝阳法院去欧陆经典抓欠物业费的业主，开开发商和物业的猖狂行为的先河；

2）亚运村和亚运花园之间本有一条东西的大路，其穿过欧陆经典社区。注意：在没有欧陆经典时候，就有这条路！欧陆经典开工后，政府居然为了开发商，把路栏上！直到去年，才又打开，但任然是欧陆经典的停车场！

3）政府要求开发商限期完成时代庄园的临时电问题，但太合根本不当回事，他们不是敢于对抗政府，而是得到了有关部门默许。

时代庄园和欧陆经典都是太合开发的项目。通过欧陆经典的发生的小事，可见一斑。他们同政府的关系多么的密切，或者将他们在一定的程度上操纵了区政府和司法机构。

维权难啊！

另，今天看了美丽园的最新报道，感觉海淀区政府并没有处罚物业的意思，而是开始帮助物业向业委会发起反攻！

奔马

这就是目前中国政治的黑暗啊！
我打的天下当然是我做皇帝！
绝对的权利必然导致绝对的腐败，官僚系统的腐败是一切社会问题的根源！！

李大爷

所以，我们必须团结起来，切断非法利益集团的财路 ！ 至少，我们不能让他们吸干我们的血汗 ！

贪官们，总会有报应的！ 党纪国法，是事后报 ！

奔马

所以我们要成为真正的主人，只有通过斗争才能实现。
希望中国可以通过社区民主，一步步走向国家真正的民主！！！

晋言

还记得欧陆经典200多业主追打围攻太合么？向英勇的欧陆业主致敬！

可笑

记者调查：北京霸王物业伺机大赚黑心钱

□本报记者　李文华　王旭辉

  2005年07月12日08:20 【字号 大 中 小】【留言】【论坛】【打印】【关闭】


垄断是霸王物业盛行的根源。健全法规、加强监管是业主有效维权的关键所在。


　　近年来，由于收费不透明、超标乱收费、服务与收费不符等而引起的物业纠纷层出不穷。业主维权艰难，物业随意侵犯业主权益的霸王物业事件也屡见不鲜。北京市消费者协会针对百个社区5000名业主的调查结果显示，竟有高达73％的业主对社区物业公司的服务质量不满意。为此，本报记者进行了一次深入调查。

　　名目繁多变相收费

　　“虽然去年国家发改委和建设部制订发布施行了《物业服务收费明码标价规定》，但物业乱收费的问题却没有得到根本解决。以前是明目张胆地巧立名目收取各种不合理的费用，现在是想方设法变相收取。其原因就在于信息不透明的问题至今没有得到解决。”一位业内人士这样告诉记者。

　　记者在北京市一些小区内采访时，没有看到张贴收费清单的公示栏。向保安人员咨询，对方也是支支吾吾说不清楚。即使有收费清单，一些小区的业主也心存疑虑：“我们的绿化仅仅是维护一下，怎么能收那么多钱？”“听说负责路面维修的是他们（物业）自己的人，谁知道有没有回扣呀。”

　　记者调查发现，业主大多对小区物业收费不满意。自立项目乱收费，超过规定标准收费，只收费不服务或者少服务，重复收费，赚取收费差价，是业主诟病最多的问题。

　　在通州新华联小区，李先生向记者大倒苦水。按照物业公司的要求，每家每户在装修前都应交纳3000元的押金。装修完后，经物业检查业主装修没违反有关规定，即退还业主。意外的是，李先生5月底装修完房子，没能从物业那里拿回押金，只讨回一张“欠条”，让他一个月后再来退钱。李先生不解：“我的押金，凭什么拖着不给？荒唐！此次新入住的业主将近2000户，装修押金达600万，如果这样拖下去的话，一个月的利息也是相当可观的。”

　　按照国家有关规定，物业管理企业必须在其服务区内的显著位置或收费地点，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。但记者调查发现，目前许多小区的物业收费状况还处于无人监督、管理、审批的状态，给物业公司乱收费以可乘之机。

　　业主维权任重道远

　　在海淀清河永泰园小区，中国企业发展研究中心、清河永泰园小区业委会主任吕世杰向记者讲述了小区业主维权的坎坷经历。该小区是2002年初入住的，目前共有住户1000户左右。按照《物业管理条例》规定，开发商应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但小区前期物业是开发商自己配备的无资质的物业公司，一直到2004年3月份，物业公司才办下营业执照。

　　2004年5月小区业主委员会正式成立后，我们主动找开发商就小区内业主的公建部分、会所、幼儿园、地下车库、小区的卫生、治安等问题进行商讨，并反复要求物业公司签订服务协议。但是开发商和物业公司根本就不和业主接触，而业委会要求物业每月或者是每年公布一次财务状况，也遭拒绝。在业委会一年多的维权期间，小区内还多次出现车辆被盗、被划、被扎的现象，我本人也曾受到辱骂、威胁甚至恐吓。

　　业委会无奈之下，通过小区2/3以上业主表决，选择了以招标的形式公开选聘新的物业。老物业名义上是被“废掉”了，但至今没有进行财务交接。到现在我们也不知道哪些交钱了，哪些没交钱。

　　记者在采访中还了解到：小区虽然换了新的物业公司，但由于老物业的故意刁难，给小区业主的生活环境埋下很多隐患。“地下一层和顶层是小区业主共建部分，近4000平方米，被他们建旅馆搞出租，建厨房当食堂，整个楼就像个大烟囱。”

　　“小区内的200多个消防栓已经丢失，老物业在交接时还把小区内的600多个灭火器给拉走了。一旦发生火灾，后果不堪设想。”

　　“开发商未经业主同意就将小区幼儿园出租，不经过国家审批、没有取得营业执照及相关的资格证明，就开始招生。去年北京电视台曝光，市教委也发函对它点名批评，但奇怪的是，这个‘黑幼儿园’至今还在营业！”

　　“小区内地面上的停车位已经严重饱和，而地下停车场却因车位太贵一直空着，只有极少数车位卖了出去。买一辆车不过几万元钱，但买一个车库至少5万，不仅只卖不租，而且只有20年的使用权。买房的时候开发商承诺可以租也可以买，但到今年年初说法就变了。”永泰园新地标小区业主们一气列数了多种不幸遭遇。

　　业内人士分析认为，这些霸道的物业公司与开发商之间，说白了就是儿子与老子的关系。由于开发商选聘前期物业管理公司的基本原则就是“肥水不流外人田”，所以即使没有相关的实际管理和服务经验的物业，也能走马上任。至于业主是否认可，是否满意，只能碰运气了。

　　物业市场亟待规范

　　“在物业管理高利润的驱使下，不仅房地产开发商天然地投入到物业公司，而且其他投资商也加紧了在物业服务行业的跑马圈地。一时间，物业公司如雨后春笋般生长出来，但具有相当管理水平和服务经验的品牌物业公司却寥寥无几，而行业内的不规范经营和霸王行径着实让业主们伤透了脑筋！”一位业内人士向记者坦言。

　　北京大学法学院王心安律师在接受本报记者专访时表示，小区居民分属不同的行业、单位，具有不同的文化程度和社会阅历，仅通过业主委员会一个组织来集体维权，难度很大。事实上，物业管理中存在的很多问题，业主们的关心程度是不一样的，与物业公司相比，业主往往处于弱势地位，维权时难以形成组织合力。

　　而要使业主维权尽快从政府缺位和法律缺位的困境中走出来，就应该引入政府公权力，强化政府对物业单位的监管，比如严格物业公司的资质，提高进入物业服务市场的条件，以及定期根据其服务水平进行评级，建立物业市场的退出机制。另一方面，进一步完善物业管理方面的立法。在诉讼之外，应建立更多、更方便解决物业纠纷的途径。

　　专家分析认为，目前霸王物业之所以“任凭风吹雨打，我自岿然不动”，原因就在于排斥了相当一部分希望参与竞争的企业，形成寡头独大的局面，掌控了庞大的资源和话语权。在这种“只此一家、别无分店”的垄断经营下，消费者只能委曲求全，被迫接受其近乎苛刻的条件。而目前制约行业垄断、消除企业霸气主要有3种力量：政府的权力制衡、法律的诉讼制衡以及市场的交易制衡。市场的交易制衡，在垄断条件下不可能实现。而法律的诉讼制衡，只能由个案来推进，且以高成本为代价。可见，在现阶段，政府的权力制衡，依然起着重要的作用。事实上，只要去除了霸王物业的生存土壤，其霸气也将自然消减。

可笑

欧陆经典小区业主告赢知名物业 创下维权经典案例

--------------------------------------------------------------------------------

2005年03月26日 22:54　橄榄本色【博客】　浏览：743次

北京一小区业主告赢知名物业 创下维权经典案例


▲欧陆经典万兴苑是个很漂亮的小区。两位业主代表在接受记者采访时反复强调：小区是我们的家，物业就像我们雇的保姆一样。家和万事兴，可现在却相处得如此尴尬，我们很心酸。 信报记者陆欣／摄
　　几天前，北京几大主流媒体不约而同地刊登了一则消息，虽然位置不明显篇幅也不长，但仍引起很多人的注意——北京“欧陆经典万兴苑”201户业主状告中海物业管理有限公司超标收费一案，日前由朝阳区人民法院判决被告将超标准多收物业费260元至5000元不等分别退还给原告。

　　“据我们所知，像‘欧陆经典万兴苑’小区这么多业主因物业公司多收费将其告上法
庭并最终胜诉，类似的案子在我们法院是第一例，在整个北京市也是非常罕见的！其在类似案件今后的判决中将具有非常重要的意义。”北京市朝阳区法院大屯法庭庭长张维平说。

　　“欧陆经典”业主此次胜诉，在北京物业管理行业无异于一石激起千层浪。一方是201户普通业主，另一方是国内知名的物业管理公司，大背景是类似的官司诉讼业主很少能胜诉，这究竟是怎样的一种较量？其过程充满了多少艰辛？胜诉的业主与以往失败的业主有何不同？而官司的胜利对于业主来讲具有什么样的实质意义？其在司法界将产生何种影响？本报记者进行了深入调查。

　　●业主在说

　　手中握有几大叠材料

　　8月22日晚7时，记者来到位于亚运村附近的北京欧陆经典万兴苑。小区布置得很漂亮，一进门就有一个人造瀑布，绿化也比较到位，楼与楼之间间隔适度并有水带环绕，每幢塔楼门前都有一个用罗马柱撑起的极富欧洲建筑韵味的大厅。

　　在小区16号楼，记者采访了业主代表王女士和张先生。因为不是周末，大部分业主代表不在小区。

　　“我们这201户最早的是在2000年7月搬进来的，因为是滚动开发，当时小区里还有好几处施工工地，花园也没有建好。直到现在，我们的门禁系统都没有安装，可是物业公司却从一开始就收取了包括绿化费、智能化系统维护费等15项费用。这些我们都暂且不说，我们就说物业公司收取的这15项费用，大部分都超出了北京市物价局相关文件规定的标准，比如电梯费、保安费等。我们依据的这个标准就是北京市物价局196号文件。”王女士手中握有几大叠材料，这是业主们从2002年初开始陆续准备的。也就从那时起，他们对物业公司收取的每平方米3.15元／月的物业费表示出怀疑。

　　物业收费超出了相关规定

　　而怀疑的初始，在于物业公司当时提供的一份有关物业费用具体明细表。“比如电梯费吧，国家规定的是每栋楼按照自有电梯数量单独核算，楼的层数不一样费用也不一样。可是中海物业却将全小区包括26层、22层和14层的楼的面积全部摊开平均计算，这样一来很多业主尤其是房间面积大的业主会多交很多费用。再比如公共电视天线费，196号文件规定的是按户收取，可物业公司却用一种计算公式将其按每平方米进行收费，使得原本应该每户每月1.66元的费用变成每平方米每月0.33元。那么如果一户人家房间面积为100平方米，他就要每个月交1.8元，而参加诉讼的业主买的房子大多是大户型。”

　　“而我们与小区物业分歧的另一个焦点，在于中海物业将整个万兴苑小区楼盘的物业费全部按北京市优秀管理小区收取，这样物业管理费可以上涨10%到25%。实际上欧陆经典只有被称为南苑的1号楼和2号楼才获得优秀小区的资质。”王女士和张先生互相补充地将业主们的理由叙述得井井有条。

　　经常进行模拟法庭诉讼练习

　　为了在最短的时间内审结此案，大屯法庭采取了简易程序，即在不简化工作程序的前提下将审理时间缩短在90天之内，欧陆经典一案法院用时70天。

　　跟70天上法庭的紧张相比，小区业主与物业公司交涉的过程则更显艰难。“一年多了，我们每个参与此案的业主都是在工作一整天后，拿出自己的休息时间来进行准备。为了法庭辩论的顺利进行，之前我们几个代表经常模拟法庭分成被告和原告进行练习，常常为了一个细节问题争得像打架一样。多少个不眠之夜呀！”王女士说到此处感慨非常。

　　而诉讼中另一个值得注意的细节，是201户业主原告在诉讼过程中曾经几度改变——先是最开始的203户；然后减为200户，3户撤诉；最后有1户撤诉业主重新起诉，原告方最终确定为201户。对于数字的改变，业主代表张先生认为是物业管理公司的分化和瓦解：“最后决定起诉的那一户是我们当中最‘老实’的一户，起诉前他已交付了所有的物业费。”

　　很多人觉得胜诉把握不大

　　最让王女士记忆深刻的，是当初组织200多户业主时的艰难。“我们一户一户的联系、讲解，绝大部分业主都是非常支持的，但也有部分业主因为特殊原因而不能参与进来。我们小区里的确有很多法律工作者，但他们从一开始就声明，提供咨询可以，但不会直接出面。为什么？因为连他们对胜诉的把握也不大。所以直到开庭前，我们业主的心理压力都是很大的，一旦输掉官司，我们投入的巨大的精力、物力将全部付之东流。而业主代表们对已交付律师费和诉讼代理费的200多户业主也将无法交代。”在采访过程中王女士几次对记者和张先生表示，案子胜诉后她要“退休”：“太累了，这个代表我真的不愿再当了。”

　　我们也能理解物业的难处

　　尽管欧陆经典业主在物业管理费方面和中海物业矛盾重重，但从采访一开始，两位业主代表就在反复强调：“其实我们也知道很多问题都是开发商遗留下来，物业公司管理又不到位所共同造成的。我们也能理解物业公司的难处，比如业主的欠费问题，以及相关法规由于颁布时间较早已经无法适应现在的形势，这些我们都可以理解。但对物业公司在计算的公式和概念上采取偷梁换柱的做法，我们是无论如何不能同意。其实我们也不想和物业公司闹上法庭，因为小区是我们的家，而物业公司就像我们雇的保姆一样。双方关系相处好了，自然家和万事兴。可现在双方却相处得如此尴尬，我们是很心酸的。”

　　●物业在说

　　这是我们第一次败诉

　　熟悉国内物管行业的人大多对中海物业颇有耳闻。“应该说，中海物业在北京乃至全国物管行业中的地位是举足轻重的，即使称不上第一，也是名列前茅。”一位物管行业内部人士说。

　　当记者询问：“对于中海物业来说，因物业管理费超标而与业主对簿公堂却以败诉为终，这在贵公司历史上是否罕见？”中海物业管理公司北京分公司副总经理陈汉讲：“对于北京分公司来说，这是我们第一次败诉。”

　　收费降了服务质量肯定要降

　　物业公司的陈副总经理和吕律师表示，事情到了现在这种地步，物业管理费肯定是要降低的，但小区的物管服务质量肯定也要下降。“如果我们收2块6的物管费，那我们的服务水平肯定也是2块6的。我们是商业公司，总不能赔钱吧。”

　　此时物管公司的吕律师为记者算了一笔账。欧陆经典万兴苑小区面积为18万平方米，保安费即使按照0.2元的标准收每月也只有36000元。而每个保安员的工资、服装、吃、住费用加在一起大概为1200元每月，这在全北京市都是相差无几的。所以36000元的保安费只能请30多个保安，若是按照物价局0.16元的标准连30个也请不到了。

　　●律师在说

　　业主团结是胜诉的重要原因

　　“那个小区里高人很多，搞法律的搞审计的什么人都有，一下子就看出了问题。他们再找来物价局的相关文件相对比，问题就更加明显了。他们在组织过程中也很团结，这是能够胜诉的重要原因。”为业主代理诉讼的于启波律师这样解释欧陆经典小区业主的特殊性。

　　业主代表则这样阐述自己胜诉的原因：一是法院审理公正；二是业主们准备得非常充分，很多人对相关材料甚至已经烂熟于胸；三是在律师和业主们反复查询相关文件和资料后，将条例规定比较模糊、胜算把握不太大的物业收费项目过滤掉后，最终提出疑义的物业收费项目全部为肯定可以胜诉的。“当然，物业公司提供的各种证据立不住脚，也是我们胜诉的原因之一。”

　　物业公司今后的路怎么走

　　欧陆经典业主代理律师于启波则认为，尽管业主已经通过法律途径使物业公司退回多收的物管费，但这个费用其实是和业主们这段时期欠物管公司的费用相抵的。业主最后能拿到手里的钱也就是当初起诉时交纳的50元诉讼费。而对于物业公司来说，由于双方已经对簿公堂，业主又取得了胜利，物业公司今后不管定下什么样的收费标准，要想取得广大业主们的认可，都是十分艰难的。

　　信报记者李佳

可笑

北京：市政协发布报告:六大问题造成物业纠纷





作者：竞报 文章来源：竞报 点击数：310 更新时间：2006-7-15


【字体：小 大】



　　昨天，市政协发布了《关于北京市居住小区物业管理问题的调研报告》（以下简称《报告》）。居住小区物业管理问题是今年的重点调研课题之一，由市政协城建环保委员会会同市八个民主党派和市工商联共同就这一课题进行了调研，调研历时三个多月，课题组组织各种活动19次，参加调研的总人数为568人次。
  
　　《报告》共指出了物业管理中存在的六大问题，其中大部分物业纠纷源于开发商的遗留问题。

　　新闻背景：调研期间重点考察六小区

　　市政协调研期间，课题组成员赴深圳、成都考察，借鉴两个城市在政府监督、业委会运作、化解物业矛盾纠纷等方面的成功经验。并重点考察了朝阳区盛世家园小区、广顺园小区和海淀阳春光华家园三个物业管理比较好的小区，了解这些小区物业管理的做法和成功经验；针对老旧小区的管理问题，实地察看了宣武区宣武门西大街4号楼管理现状，探求一些老旧小区物业管理办法；对媒体频繁报道的美然动力街区和太平家园物业管理的矛盾纠纷，调研组专门邀请了相关政府部门，就两个小区出现的问题进行了座谈，使大家对两个焦点地区的问题有了大致了解。

　　问题一大部分物业纠纷是开发商遗留问题

　　《报告》指出现有商品房小区发生的物业纠纷中，相当数量源于开发建设遗留问题。业主入住后，饱受各种问题困扰，只能与开发商选定的前期物业管理企业交涉，因问题得不到解决，发生物业纠纷。

　　《报告》指出开发建设遗留问题主要表现在三个方面:一是规划变更导致业主权益受损。业主购房时的规划在交房时往往发生变更，房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。其中的原因既有合法的调整，也有开发建设单位不按规划设计要求增加建筑。二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。个别开发企业对这些遗留问题采取能拖就拖，能省就省，能不解决就不解决的策略。工程完工，开发企业撤走后，问题都甩给了物业管理企业，从而造成了物业管理企业与业主的诸多纠纷。三是建筑权属不清。公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。本市多起较大的物业纠纷均源于地下车库、会所、配套用房等设施的归属不清，产权不明。
   
　　此外，有些物业管理企业为了承接物业管理项目，不遵守有关规定，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。

　　案例：炫特区
   
　　家住北京炫特区小区的不少住户都曾有过因为临时电带来的苦不堪言的经历，去年的暑期，停电就成了炫特区的家常便饭。最多的一次是一天之内停电9次，停1小时后来5分钟电又停，由于天热，不少住户经常在屋外遛弯儿乘凉到下半夜才能回屋睡觉。

　　当时物业工作人员解释说，小区二期工程采用的是施工临时用电，电容有限。到了夏季用电高峰，如果用电超过容量就会自动落闸断电。如果要用上稳定的“市政电”，电路就必须通过三期工程的工地，而三期工程要到2005年9月才能完工，那时市政线路才能铺设过来。但据记者了解，时至今日还在铺设电缆，尽管如此，住户赵先生却表示，“终于快熬出头了。”

　　问题二　收费难困扰物管行业

　　《报告》指出，在居住小区物业管理矛盾中，收费问题是困扰整个行业的一个普遍问题，很多物业纠纷往往直接反映在收费问题上。

　　造成收费率低的原因也是多方面的：物业费的制定不公开透明直接造成物业费收取困难。按照2005年我市新出台的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》的规定，物业收费标准应由业主大会，即全体业主决定。但实际上，在首次业主大会召开之前，物业管理企业通常由开发商指定，物业收费也由其单方制定，对于前期收费，业主根本没有“讨价还价”的余地。这种信息的不对称是造成物业费收取困难的原因之一。

　　物业管理企业服务不到位使业主将不满转嫁。由于部分物业管理企业管理意识未及时转变，服务不到位，业主对服务的不满，常常以不交物业费的方式表达。

　　另外低收入群体经济承受能力有限。不少购房者还属于中低收入家庭，他们或是因为市政建设、旧城改造搬迁或回迁，住进了楼房，改善了居住条件，但超过他们支付能力的物业费，使他们对物业收费产生抵触情绪；或是经济承受能力有限，尽管同意按规定交纳物业管理费，一旦拿到了钥匙就拖着不愿交物业费。另外，大量农转非居民在丧失土地等生活资料后，也很难找到较高收入的工作，现代化的房屋，让他们感到了沉重的生活包袱。这也是当前物业费收取率不高的原因之一。
   
　　再有，居民不满情绪也影响交费。由于部分业主对房屋质量缺陷等开发遗留问题不满、对问题不能得到及时解决不满、对社会其他方面的不满，直接影响着物业费的收取。因而，当物业管理企业收取物业费用时，有的业主即使有能力也不交纳费用。
   
　　更值得一提的是，目前业主消费意识尚未形成。由于在计划经济体制下，我国一直实施的是福利分房低租金制度，职工只要交了租金，几乎不用再交其他服务费用。随着住房制度改革的深化，大部分职工变成了房屋所有权人，由过去的“无偿服务”变成了“花钱买服务”，思想准备不足，商品意识和物业消费意识没有确立，往往也不愿意交费。

　　案例：美丽园和芍药居
   
　　在众多物业管理纠纷中，关于物业费的争执一直是业主、物业双方关注的焦点。而在刚刚过去的2005年，北京有两件关于物业费的事件被炒得沸沸扬扬，至今仍让人记忆犹新。

　　 一件是美丽园业委会诉鸿铭物业公司物业费纠纷案。去年12月15日，美丽园业委会在北京市一中院领到了终审判决书，该判决书支持了业委会13项诉求中的12项。根据该判决，美丽园小区的物业费单价由每月每平方米2.72元降为1.58元，法院还判令鸿铭物业公司向业主归还3年的电梯广告位收益18万元，同时应归还的还有3533.76元的公厕用房供暖费等。
　　  
　　另一件是16名业主因拒交物业费被拘。去年10月底，朝阳法院出动98名法警和执行法官，分六路来到芍药居、欧陆经典等13个小区，对57户拒交物业费的业主实施强制执行，在强制执行过程中，由于部分业主的不配合，甚至是暴力抗法，使部分法警被抓伤。有16人被判司法拘留15天。据了解，此次朝阳法院的物业费强制执行的规模之大，在北京尚属首例。

　　问题三　九成小区难设业主大会

　　据市政府主管部门提供的资料，我市居住小区物业管理3077个项目中，按照《物业管理条例》成立的业主大会只有360个，仅占住宅物业项目的11.7%。

　　业主大会、业主委员会成立难有许多客观原因：一是部分小区开发期较长，小区内物业管理区域难以确定，造成业主大会迟迟不能召开；二是《物业管理条例》对业主大会和业主委员会的组织成立缺乏可操作性的指导；三是部分小区规模较大、业主数量多，组织数量众多、相互之间不熟悉的业主共同进行选举、决策等事务，本身的复杂程度超出了想象；四是业主参与意识不强，缺乏“有能力、有权威”的组织者。

　　《报告》指出，业主大会成立难、运作不规范只是表象。在当前社会基础相对薄弱的情况下，行政管理体制和社会管理体制都不甚完善，业主自治组织与街道办事处的综合管理、社区民主自治的关系还没有明确和理顺。由于业主委员会本身不是法人实体，也无独立的财产，从法理上看，业主委员会无法承担由于其活动所产生的民事法律责任。

　　案例：欧陆经典

　　2003年6月6日，朝阳法院大屯法庭开庭审理200余名欧陆经典业主状告中海物业案，此事件中有 203个原告同时起诉可以说是创了纪录。通过法院的判决欧陆经典业主胜诉。事情的焦点是业主们认为自己的住宅作为普通商品房住宅，其物业此收费标准过高。参与此次事件的业主大多来自欧陆经典的塔楼区，从入住起被每月每平方米收取3.15元的物业费，而业主们感觉到物业公司提供的服务明显质价不符。像大多数小区一样，欧陆经典小区的业主委员会也迟迟未能成立，而没有业主委员会的业主们在与中海物业的交涉中遇到很多困难。在问题无法协商解决的情况下，广大业主决定联合起来运用法律武器维护自己的合法权益。

　　问题四　物管企业服务良莠不齐   

　　由于我市物业管理企业发展太快，由十年前的几家，猛增到现在的几千家，管理和培训没有及时跟上，企业良莠不齐，服务意识、服务水平还有待提高。
   
　　首先，服务不规范、不到位。有的物业管理企业服务理念有偏差，收费至上，盲目追求利润，忽视了对业主的服务，收费与服务不相符。有的企业缺乏专业技术人员，维修不及时、不到位，使业主对服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。
   
　　其次，服务观念尚需改变。由于物业管理企业中有一部分是从原房管部门转制而成或开发企业派生出来的，实行物业管理后，不少物业管理企业在思想上准备不足，服务观念没有从“管理型”向“服务型”转变。对业主提出的意见，不是主动沟通、积极化解矛盾，而是以管理者自居，态度强硬，造成物业纠纷。
   
　　再次，物业管理企业的财务收支不透明。我市的物业管理收费大多采取包干制的形式，物管企业在物业日常维护上收支不透明，业主对物业管理企业的服务缺少客观的评价依据，服务水平难以量化。小区内公共设施经营的收益，物管企业不对业主进行公示，引起业主不满。个别物管企业甚至越权管理，少服务、多收费、乱收费，侵占业主的利益，引起冲突。

　　案例：美然动力街区
     
　　因为频频更换物业，“美然动力街区”去年成为媒体关注的焦点。美然动力街区自建成后，物业管理一直由开发商的子公司美晟物业公司负责，小区业主对物业的服务一直不满意。2004年8月，小区业主委员会决定聘用新物业，但美晟物业拒绝撤离。2005年3月，业主委员会提起诉讼，一审、二审全部胜诉，可美晟物业仍拒不撤出。2006年1月，朝阳区人民法院派出法官和法警强制美晟物业撤离，第二任物业公司四方佳园进驻小区。2006年2月，第二任物业未解释原因便神秘撤走。2006年3月，第三任物业昆和景乐进入美然，试用期三个月。6月底，小区召开业主大会开始选聘正式物业。时至今日，美然的物业将由谁负责依然是个疑问。

　　问题五　政府职能缺位导致物业纠纷难解决

　　《报告》指出，目前承担物业行政管理职责的是建委物业处和小区办，全市物业管理体制没有形成统一的管理模式。
   
　　从具体职责看，物业处和小区办两者同时负责法规的起草制定、物管企业的管理、物业管理活动的指导与监督。而市区两级政府主管部门行政管理人员不过百人，编制少，事务集中，往往这里的纠纷还没有解决，那里又告急了，结果是事倍功半。而真正与小区居民日常接触的、纠纷发生地的居委会和街道办事处，由于没有明确的法定职责，也不能插手解决。因此，凡是居住小区物业管理的大事、小事，都去找政府，造成物业纠纷投诉率高、调解率低。

　　问题六　法律法规不完善导致

　　管理问题久拖不决    《报告》指出，由于居住小区物业管理还没有形成完整、系统的法律体系，缺乏有效的法规加以规范，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不决。我国物业管理的立法明显滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架尚未形成，缺乏系统性和综合性的问题。
   
　　《物业管理条例》已经颁布实施三年了，而北京市的物业管理条例实施细则至今仍未出台，很多具体问题的解决无法可依。比如，居委会如何指导监督业主大会和业主委员会的工作、业主大会和业主委员会的法律主体地位和责权利问题、物业管理企业进入和退出小区管理的程序问题、物业费制定的标准等等，至今都没有明确的法律规定，致使很多工作难以落实。(文/本报记者 顾静)

li_wuyi

非常同意楼主的观点。