物业应从美丽园事件中吸取三个教训

安奇

http://comment.thebeijingnews.com/0845/2006/09-11/015@010330.htm

www.thebeijingnews.com · 2006-9-11 1:03:30 · 来源： 新京报  

　　《新京报》9月9日报道，北京市建委表示，鸿铭物业公司将因突然撤离美丽园而受严厉处罚；10日报道，海淀区政府要求美丽园在45天内召开临时业主大会，并指令鸿铭公司尽快回来暂管小区，使业主恢复正常生活。

　　一些美丽园的业主曾表示，鸿铭物业公司本来是服务不错的，但它长期对业委会提出的物业费质询和诉讼，并没有合理的解释和相应的费用公布，尤其是突然撤离，使本来对它有好感的业主为之失望。其间有些事做得“太损”，比如连本来一直封闭的几处铁门也都用电焊切除半截，即便这半截铁门是“公司财产”，所值又能几何？而大门不能关闭的后果却是严重的，是对社区安全与和谐生活的破坏。此一是非不可不明辨。

　　现在政府强制它回来是对的，因为即便撤离也要按照程序进行。而它未来的去留，应当由业主大会决定。

　　综观整个事态的发展过程，从物业公司方面或可引出以下几点教训：首先，物业公司应当严格遵循法律规范，在法治的框架内解决问题和矛盾。物业公司自然也可以努力维护和争取自己的合法权益，但应当是据理而争、依法而争。而“突然撤离”显然既是违法违规，也不近情理、逾越了职业道德底线的行为。鸿铭公司要受到的具体处罚尚未公布，而未来的去留也未决定，它如果要留，应当就突然撤离向业主做出正式道歉，并公布相关账目接受业主审查；它如果要走，新旧物业能否平稳与顺利交接，对鸿铭公司的法治观念将是又一次考验，慎勿一误再误。

　　其次，物业公司应当理顺自己和业主的关系；应当对业主以诚相待，以实相告，尤其是应当正视业主们的合法组织———不管喜欢还是不喜欢都必须尊重和面对。目前有的小区物业公司试图分而治之，惟恐成立业委会。而必须承认，业主和物业公司有利益一致的方面，也天然有利益不一致乃至对立的方面，假如业委会的基本立场不加区别地站在物业公司一边，大多数业主一定不会答应，这样的业委会也就注定不会长久。业委会必须反映多数业主的意愿，执行多数的决议，当然，多数也要善待少数。业委会也应接受法律和业主的约束和监督，并努力化解业主之间的矛盾以创造祥和的气氛。应该说，目前这一任务对美丽园业委会同样是很大的考验。

　　最后，物业公司应恰当地看待自己作为劳动密集型企业的性质，恰当地看待自己的合理利润。能够获得高利润的，一般来说是高科技、高创新的知识密集型企业或者高投入、高风险的资本密集型企业，而物业公司并不是这样的企业。但由于目前小区的前期物业，普遍有因指定以及更换成本很高所带来的事实上的“垄断”性质，物业公司的利润其实并不低。客观而言，美丽园的物业费与同类小区相比，并不是特别昂贵，但它能挤出“水分”也是事实。美丽园业主在使物业费降低到比较合理的水平方面，只是走在了最前面。

　　归结起来，物业公司要认清新的形势，就是：法治社会是大势所趋，违法违规的手段不能再用；业主的主人翁意识增强并将组织起来是大势所趋，过去分化瓦解的老办法不会再灵；而物业公司的利润回到正常合理的水平也是大势所趋。所以，物业公司应当努力通过增加效率、降低成本、提高服务质量、形成和提升自己的品牌，来获取正当合理的利润。

　　而业主组织与物业公司也应当不仅有博弈，更有合作，并在此过程中相互理解和让步。

　　□伊喆（北京学者）

安奇

http://news.thebeijingnews.com/0557/2006/09-12/014@208457.htm  

业委会称小区办未出示“暂管文件”，仍将争取招投标新物业

　　本报讯（记者 王殿学）昨天，美丽园业委会到海淀区小区办询问召开业主大会的具体事宜，业委会副主任杜平称，小区办没有出示原物业公司暂管小区文件，业委会仍将争取招投标新物业公司。

　　原物业感谢业主给机会

　　小区原物业公司———鸿铭物业公司在小区贴出公告，承诺不再突然离开。公告称，感谢业主和政府给了他们一个机会，使得他们能够重新回到小区，同时承诺管理小区的期限将直至业主大会授权选聘新的物业公司为止。

　　鸿铭物业公司承诺，将在国庆节前恢复小区绿化与景观环境，但是没有贴出政府部门指令其暂管小区的文件。为此，小区业委会专门赶往海淀区小区办要求观看文件，但没有被允许。

　　小区业委会副主任杜平说，这剥夺了小区业主的知情权，鸿铭物业现在只是回到小区，没有和业委会进行沟通，也没有贴出政府的文件，全体业主对政府指令的具体内容还不知情。

　　昨天下午，记者打通海淀区小区办一位负责人的电话，仍未获悉指令内容。

　　仍有罢免业委会声音

　　鸿铭物业公司离开小区后，部分业主一直在要求罢免业委会，并且在小区内进行了签名。昨天，一名组织者表示，他们的要求是召开业主大会，现在政府已经指令召开，他们不必再签名要求，但是罢免业委会的要求没有停止，一旦召开业委会，他们将提出罢免提议。

　　对于罢免业委会后小区会产生“管理”真空，该组织者表示，目前小区的业委会不能代表大多数业主，而且有些业主现在对业委会这个词产生反感，产生一段真空也是好事情。如果需要业委会，还可以再召开业主大会选举。

　　业委会争取招投标新物业

　　小区业委会副主任杜平说，小区内正在召开业主大会，其中一个议题就是授权业委会组织招投标新物业公司，目前距离通过授权只差几十票。至于政府指令召开的业主大会，由于没有指令内容等，业委会仍将向海淀区小区办咨询，以获得政府更多的解释。

安奇

http://house.focus.cn/msgview/20/62892635.html

关于北京鸿铭物业管理有限公司全面恢复物业服务的通知

北京鸿铭物业管理有限公司；
为了美丽园小区全体业主的利益，保障业主的基本生活环境，稳定社区。根据区政府的要求，要求你公司于2006年9月11日前，全面恢复美丽园小区物业服务工作，确保小区的正常生活秩序，至业主大会依法授权选聘了物业公司止。

北京市海淀区居住小区管理办公室

二○○六年九月八日

报抄：八里庄街道办事处 美丽园社区居委会

晋言

所以，作为中国的业主维权者要做到“十不要”和“十要”。
维权者的“十不要”就是：
一不要憎恶中国政府和中国政府官员；
二不要向社会宣泄不满和牢骚；
三不要指望个人的行为可以改变世界；
四不要相信别人的同情或怜悯可以让自己强大；
五不要把维权的成功放在个别几个外部的力量上；
六不要在最困难的时候退缩和畏惧；
七不要指望一蹴而就的斗争和努力；
八不要过于自信抗争的队伍个个意志坚强而不改变；
九不要指望几个人主动掏腰包的群体行为能够长久；
十不要期待政府有利的政策会光顾我们的维权。
同时作为中国业主的维权者要做到“十要”：
一要把维权的立足点放在业主自己身上；
二要相信业主会为其自身利益而团结起来；
三要勇于为“擦边球”或“踩红线”承担相应的责任；
四要把维权者自己的利益放在最后；
五要相信维权胜利的根本在于翔实的证据和充分的法律；
七要为每一个维权的细节留下证据；
八要努力找到每一位官员自己的“弱点”或“污点”；
九要善于用业主的力量去撬动政府、司法、政治的力量；
十要找到维护国家利益和业主利益的平衡点；
希望以上的话，能帮助维权业主实现小区维权的目标！