美 丽 园 怎 么 办 ?!

安奇

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美丽园物业事件像一束绚烂的烟花引起了世人的关注，美丽园业主委员会的维权行为博得了社会舆论的普遍赞扬和声援。与此同时，业委会也受到了诸多指责并面临诸多难以克服的问题和障碍，致使美丽园物业问题得不到圆满地解决。美丽园向何处去？现在该怎么办？要想真正解决这些问题，美丽园小区的广大业主就必须对此事有全面的认识，才能共同支持一项有建设性的措施，共同度过难关。否则将是一场旷日持久的僵局，所有的问题都不会有圆满的结局：

一、 业委会为什么要起诉物业公司？

1、 物业公司以小区管理者自居，无视业主才是小区真正主人的基本概念，随意操作小区所有事物，使小区内越来越多的业主不满。
2、 物业公司在过去的六年里，管理水平和管理质量日益下降，有相当多的业主表示强烈不满。
3、 物业公司在小区物业费问题上谋取暴利。据初步估计，物业公司在美丽园小区的年物业费收入和营业性收入应该在900万元左右，而实际开销只有大约300到400万元，赢利达500万之多。如此暴利使相当多的业主难以接受，纷纷要求降低物业费用。
4、 在美丽园有相当部分业主有开发商或物业公司的关系背景，这些人常年不交物业费，而由交物业费的业主承担，开发商在美丽园小区的3万多平米产权房屋的物业费实际上也是由交物业费的业主承担的。
5、 由于业委会在服务质量，收费平等性问题和物业财务问题上无法监控物业公司，所以只有通过算硬帐找物业公司讨个说法，才会有今天法院1.58元的裁决。
6、 现在的业委会是小区选举产生的、具有合法地位的业主委员会，有权利代表小区广大业主与物业公司交涉所有与小区管理有关的事物。降低物业费用是小区多数业主的要求。在与物业公司交涉不果的情况下通过法律解决问题是业委会的基本权利，不容指责。
7、 业委会的9名工作人员是义务为小区业主服务的。他们没有足够的时间与物业公司周旋，他们想为大家办好事也只有通过法律途径解决问题。

二、 物业公司想干什么？

面对法院的裁决，物业公司无话可说。如果物业公司感觉利润太小不愿意再继续做下去，选择放弃是很正常的事。但他们不但不遵守政府规定的3个月交接期的规定，而且选择了突然撤离。非但如此，还采取了一系列破坏手段：停水、停电、拆门、拆墙甚至破坏电梯，致使所有电梯到现在都难以恢复使用，这说明了什么？
1、 1.58元物业费确实满足不了鸿铭物业的赢利胃口，但物业公司不敢提出合理的利润要求，有逃避税收之嫌疑，只能以不干相威胁。
2、 撤出美丽园实在是太可惜了，每年500万的利润实在是鸿铭老板太痛心，愤怒之余失去理智。
3、 生意人都懂得生意不成也不能坏了名声，但鸿铭物业却反其道而行之，只能说明鸿铭物业并不想离开美丽园，而是想激化矛盾，并利用少数有既得利益的业主搞垮业委会，从而达到返回美丽园、而不执行1.58元的目的，继续获取暴利。
4、 鸿铭物业知道自己是违法的，但却对此不屑一顾，显然有后台撑腰，所以敢以身试法。
5、 鸿铭物业欺负业委会是业余组织，欺负业委会没有经济实力，欺负广大业主不会团结起来，所以才敢这样无理，才敢再奢望从老老实实的业主身上榨取暴利。

三、 是谁在要求改选业委会？

1、 鸿铭物业管理期间可以不交或少交物业费的业主，有意想将业委会搞垮；
2、 有地方报销物业费的业主，他们不关心物业费的水平；
3、 不在乎物业费高低的业主，只希望平安无事；
4、 对小区现状还满意，但并不知道物业公司获取暴利的业主；
5、 没有全面了解事情经过的业主，他们把物业公司的撤走简单地误认为是业委会无事生非；
6、 虽然对物业公司不满，但认为业委会的工作不够得力的业主。

四、 现在改选业委会是不是现实？

现在一些人试图改选业委会，且不说用意何在，先看以下可能性再表态也不迟：
1、 改选业委会需要多少时间？我们能不能够等这么长时间？
2、 在目前情况下，有没有人愿意站出来收拾目前的局面？
3、 有没有候选人？如果有，是不是就有能力处理好现在的问题？能不能得到大家的认同？
4、 现在的业委会是大家刚刚选举出来的合法组织，没有这个组织的同意，能不能有足够的票数支持合法的临时改选？
5、 如果有人以让鸿铭物业返回美丽园为口号号召大家支持临时改选，自己先想一想有多少可能性？
6、 就算是我们对现在的业委会不满意，以后还是可以改选的，干嘛要现在就动手？还嫌小区不乱吗？

五、 美丽园业委会的现状和问题

1、 业委会的9名成员都是有公益心的人，他们在为大家无偿、义务的工作，精神可嘉，值得尊重，我们没有理由怀疑他们的人品。
2、 业委会是小区业主的唯一合法代表，是目前小区业主唯一可以依靠的力量，不靠他们我们靠谁？
3、 业委会虽然是合法的业主代表，但却是业余的组织，在时间、人力和资金上都存在严重困难，需要全体业主的支持。
4、 业委会在计算物业费的问题上低估了商人的赢利欲望，没有掌握好尺度，出手过重。
5、 业委会在评估物业公司的商业道德方面高估了鸿铭物业的基本商业道德，准备不足，值得吸取教训。

六、 现在的困难在哪里？

1、 现在恢复小区正常运行的困难是鸿铭物业卷走了所有的物业费，要重新恢复小区正常运行需要资金。
2、 很多业主不愿意将钱交给业委会，不相信业委会的能力，也不放心业委会。
3、 业委会的现有工作人员都是业余的，没有义务一定要坚持下去。如果长期不能解决问题，业委会失去作用，小区今后的正常运作将十分困难。

七、 美丽园的业主现在应该做什么？

1、 在道义上和经济上坚决支持业委会，在业委会的领导下渡过难关。
2、 反对鸿铭物业这样没有商业道德的公司重返美丽园。
3、 支持业委会彻底改革小区管理模式，避免这样的事件再次发生，达到一次变革一劳永逸的目的。

八、 支持业委会需要行动

1、 迅速完成对业委会的授权投票，让业委会有权利全权处理小区物业问题。
2、 要求业委会起诉鸿铭物业，追缴应归还的物业费，并对其违法撤离行为和破坏公共财产的行为要求索赔和追究当事人的法律责任。
3、 通过法律途径向鸿铭物业索取2006年物业费的收取情况清单，向没有交纳物业费的业主追缴2006年9月1日起的物业费。
4、 要求现在的业委会的9名工作人员进行明确的工作分工，分头对物业的各项工作进行处理。
5、 美丽园小区的所有业主都按照1.58元的标准提前交纳2007年的物业费给业委会，由业委会聘请小区运行所需要的专业公司。
6、 要求业委会迅速建立小区物业费用帐号、台帐并措施管理，控制小区运行经费。
7、 要求业委会在2006年底之前组建物业管理委员会，聘请专职的物业管理工作人员5名，专职管理小区物业问题。业委会对其工作进行监督，对其财务支出进行控制。

九、 做小区的主人才能管好小区，才能节省开支！（物业管理改革方案）

美丽园所出现的问题并不是个别现象，是当前中国所有小区的共同问题，它反映出中国房地产管理制度上的重大错误。在目前的情况下，指望政府出面帮助我们是非常有限的。请大家注意，现在由政府出面派来美丽园临时接管物业的公司开出的都是天价！今天鸿铭物业的撤出给美丽园彻底摆脱主人受仆人控制的中国特色带来的绝好的机会，如果我们不能够利用好这个机会进行主动的改革，而是再委托一家物业公司全权来管理小区，那将是第二个鸿铭物业，不会有根本的区别。用不了多久，今天的一幕就会重演。道理非常之简单，物业公司是有经费、有人力、全日制的商业团体，而我们的业委会却是没有经费，业余的维权团体，怎么可能有能力去管理物业公司呢，能力完全不对等，怎么能够维护好广大业主的权利呢？如果一家物业公司一旦掌握了小区的所有环节，他就不可能抑制其追求利润的商业目的。物业公司偷工减料、利用小区公共资源赚钱等事情就很难避免，就会有很多业主提出意见。到时候谁来天天跟他们斗争呢？谁又有这样的精力、时间和开销呢？
唯一的解决办法就是小区的物业问题由我们自己来管。前边已经初步算过帐，维持原有的小区运行，所需的费用大约只需要300到400万元，而鸿铭物业每年应该能收到900万元，其中可能有500万左右的利润。如果我们能够成立一个物业管理委员会，聘请5名专职的工作人员来管理小区运营，就算是给他们高工资也用不了100万吧，包括业委会、楼长都有一定的工作报酬，这100万也打住了。没有了物业公司的赢利一项，我们节省了400万。而所有的运行都是一样的，用300到400万来聘用保洁公司、绿化公司、保安公司、电梯维护公司、聘用一些专职的工作人员、维修人员等等。将财务权放在业委会，而小区支出和收入的控制权放在物业管理委员会，实现财权分离，避免腐败。业委会定期公开帐务，接受业主监督。
请大家注意，小区的公共资源是可以创收的，比如广告，进小区的商业活动，停车费等等，而这些钱过去都进了鸿铭的腰包。所以小区实现低成本甚至是零成本运作都是有可能的，但前提是不能有赚钱的物业公司在中间谋取利益，而由小区自己的专职业主物业管理人员实施管理。代表业主利益的业委会人员，甚至包括楼长都不能是长期义务性的，应该有一定的报酬，否则没有人愿意永远负责任。
有些人担心政府是否会批准这样做？我要告诉大家：我们不做，政府就不会批准。我们做了，全社会都会支持我们，政府就会批准。中国改革快30年了，几乎所有的国家政策都是这么产生的。我们应该有信心，因为我们从事的是一件对全社会都有益的好事，我们应该相信得道多助！

美丽园的业主们，大家团结起来，我们就会做回自己的主人！


美丽园一普通业主
秋　风

晋言

不能不读的建议

致维权业主的建议信

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当看到美丽园小区、那尔水晶宫小区、丰台小区、大兴清澄社区等等超过十个小区的业主为遇到的物业管理、开发商问题、政府监管问题等纷纷维权的时候，作为已经经历业主维权的业主代表，我们非常理解你们此时此刻的心情和处境。看到许多业主在网上、QQ群上积极想办法，再次让我们感受到了我们当时火热的维权热情。回想我们的维权路程，业主代表也是跌跌撞撞一路走下来的，当时遇到的困难比你们要多很多。看到你们一些业主对筹委会、业委会、业主代表的种种态度，看看带有明显的“开发商”或“物业公司”身影的各种帖子，我们希望对维权业主说几句话。
首先，辱骂是不能解决问题的，它只会让物业公司或开发商看不起我们。实事求是地说：没有哪一位业主是专业维权高手，或者是维权专业毕业的。更准确地说，没有哪一位业主愿意冲到维权的顶峰，或者成为业主代表或维权业主。业主原本的权利只有一个，那就是享受业主的生活。我们业主能住在一个小区，更多的是偶然和机缘，或者说是缘分。任何一位业主都不期望遇到花钱买房还需要维权的“倒霉事”，就如同吃饭遇到苍蝇一样，让人不舒服。可是偏偏这样的“倒霉事”恰巧让我们业主摊上，就是一个无法回避的问题了。是躲避，还是直接面对？现在你们业主的回答肯定是直接面对！但是随着时间的流逝，随着维权对工作、生活带来的负面影响，业主维权的积极性就会受到影响。业主维权失败的教训很多，原因是什么？只有一条，我们把它总结为：失败乃成功之母，坚持乃成功之父。我们往往注意了成功的“母亲”，却忽略了成功的“父亲”。这才是大多数业主维权失败的主要原因。换句话说，维权者必须考虑到：这世界没有一蹴而就的维权成功的案例！做好长期维权的准备是维权者开展维权的第一要务。
其次，维权可依靠的最重要的力量不一定是政府或新闻媒体，而是业主群体为各自或共同利益的抗争形成的合力。维权的组织者一定要懂得业主利益的序列等级，即什么是最重要的？什么是最关键的？那些是长期利益？那些是短期利益？维权群体要形成一个维权团队，不能单纯靠热情，而一定要学会把不同业主各自不同的利益和需求形成维权业主群体共同的利益和价值，同时，构成维权队伍主导的业委会或业主代表团队，一定要以能否实现该共同利益和价值的标准和尺度来衡量领导团队成员是否合格。要充分的挖掘业主群体内在的资源和有利条件。越是高档社区，这种资源越是丰富和完善。维权成功的第二个条件就是要把维权的胜败的立足点放在我们业主群体的内部团结和目标一致上，并且维权业主一定要懂得如何把握机会去实现这些利益和目标。
其次，在业主群体的领导团队的人员构成上，一定要能力结构搭配合理。有五种人必不可缺：
一是精通维权涉及的法律、政策、政府文件的业主。因为维权要持久和有成效，必须把问题放在桌面上来。这些开发商、物业公司或个别政府人员愚蠢和必然失败的地方就在于试图把损害业主权益的事情放在“桌面下”交易。因此，维权者在公共场所、场合能让社会群体信服的不是感情是否充沛或舆论怎么倒向，而是法律站在哪一边，其次才是如何发挥、说服、鼓动业主群体和社会各界，最后才是晓之以理、动之以情。这才是从战略的角度保证维权胜利的根本。
二是擅长搜集和整理各种证据、资料的业主。因为法律仅仅是手段，它只能影响我们维权的方式，从维权的本质上讲，需要的是事实、证据、数据。说到底，这才是我们维权的内容。维权者一定要懂调查研究，切记不要指望政府会做什么调查研究。原因很简单：对业主而言是天大的事情，对政府而言仅仅是日常工作。同一个问题的重要性对两者而言是不对等的。俗话说，没有医生怕病人的道理，同样，没有政府怕问题的。更有甚者，一些政府官员会把业主维权当作是“麻烦”或根本就不把业主维权的问题当作是问题来处理！只要不涉及政府官员个人的前途和发展，政府组织未必会花太多的时间在调研上。你可以说是官僚作风或用别的抨击词眼，可是对于业主维权者而言，这是必须面对的现实。所以，维权者做充分的调研最重要。
三是一定要有善于拟写各种书面文稿的业主，如控告状、投诉信、公告、答辩状、诉讼状等文书，务必要专业而到位。维权者要懂得，任何书面的东西或公共场合的言语，都会成为自己或他人的证据，所以务必谨慎。
四要有善于做公共宣传的业主。因为宣传者直接代表维权的形象。要赢得政府、社会和业主内部的支持，宣传是非常必要的，尤其表现在维权的相持和混乱阶段，更是如此。
五要有熟悉政府、新闻媒体、司法机构等运作的业主。维权者要懂得：让政府动起来的“动力”在于政府官员头上的“乌纱帽”；影响政府官员头上“乌纱帽”的“动力”在于它的上级和它身上的“污点”；让它的上级动起来的“动力”是具有政治事件意味的业主群体冲击政府管理的“红线”和“擦边球”，以及新闻媒体的专题报道和政府行为的曝光；让中央政府重视的“动力”是业主冲击“国际性场所”或外国媒体的专题政治性报道。
另外，维权者一定要创造和珍惜与开发商、物业公司、政府、新闻媒体、业主群体、个别意见业主等沟通和交流，切记任何的维权性质的沟通和交流一定要留有证据，如录音、录像、书面记录等等。维权者，无论在什么场合都要时刻代表和维护业主的权益和利益。无论维权行为的结果如何，必须对得起业主群体给维权者的受权、信任和支持。定期、定制公布和公开维权的录音、录像、书面文件是赢得业主群体支持的保障。
最后，在涉及维权支出和花费问题上，维权者个人或少数几个人自己掏腰包的方式仅仅是权宜之计，而且不值得提倡。一旦维权队伍稳定，一定要通过公共的方式予以解决，并且自觉接受监督和定期公开全部帐务。在涉及利益问题上，这一点要学习地藏王菩萨的誓言：地狱不空，誓不成佛。维权者的个人利益或领导团队的集体利益，无需回避，但是有个前提就是必须最后实现，这才能保证维权的公正性。
最后希望维权者在搜集证据上狠下功夫。维权者在证据充足的基础上，再通过行政、司法、社会媒体、政治力量等多种方式解决我们关心的维权问题。维权者要记住：在中国没有绝对的公平和正义，作为普通百姓，能争取的相对公平和正义就是团结业主，充分赢得社会力量的支持，依靠法律、法规、文件的武器，让政府机关、司法机关帮助我们赢得这相对的公平和正义。
每一次维权行为之前，我们要反复如下几个问题：
1、你通过正当途径与开发商、物业公司、区建委、区政府沟通和协商了吗？更重要的是：该协商或沟通你是否留有录音或书面资料？是否掌握大量以上机构主要负责人或关键人物的有价值的个人资料？
2、你告知全体业主维权了吗？能够得到业主的支持和信任吗？是否能够得到业主的签名和受权？是否能够找到目标一致、品行端正、擅长法律、组织有力、业主信任的业主代表？
3、你与北京媒体、国内媒体、中央媒体、国外媒体是否有过沟通？是否懂得提供具有新闻价值和社会价值的新闻稿件或证据？
4、是否通过市长热线、市委办公厅电话、市建委信访办、市政府信访办、区政府信访办、区建委信访办、市人大信访办、市政协信访办、市党委信访办、区党委信访办、中共中央办公厅信访办、国务院信访办、国家信访办等途径，提交控告资料和证据？
5、是否组织过业主联合行动？联合决议？联合信访？是否考虑冲撞“红线”“蓝线”和“绿线”？是否会组织业主及业主联盟会议？是否建立了业主联系沟通渠道和平台？是否了解业主的社会身份和背景资源？是否了解业主利益“梯队序列”？是否想过把现在的业主有组织的联系、组织、动员起来？
对于喜欢攻击、谩骂政府和政府官员的业主，我想说几句话。从历史的角度看，清王朝能存在268年，中华人民共和国就可以超过200年以上。现在的中国政府正是壮年，我们看到的一切所谓的黑暗，对于中华人民共和国历史而言，是微不足道的粉尘。所以，历史和现实的看，一定要维护中国政府的根本利益，这是所有维权的一个大前提。但并不是说，地方政府与中央政府的利益就是一致的，如果是一致的根本就不需要业主维权。换句话说，这并不意味着维权者所面对的每一位现任的政府官员都是维护这样的根本利益的。更不用说，那些区县政府官员、开发商、物业公司、新闻媒体了。维权者面对维权的失利或挫折不要说：我看透了XXX。如果我们维权者真看透了，只会让我们的维权更加顺利，而不是更加困难！
所以，维权者一定要充分利用政治的力量、政府的力量、社会的力量。要让业主群体的力量成为推动政府和社会动起来的原动力，如同滑雪，影响平地上滑雪和山坡滑雪快慢最大的因素就在于是否会借力。业主代表要懂得用业主群体的力量去撬动政治的力量、政府的力量、社会的力量，以达到维护我们业主的权益。在中国维权要有成就，只有这样的一条道路。
所以，作为中国的业主维权者要做到“十不要”和“十要”。
维权者的“十不要”就是：
一不要憎恶中国政府和中国政府官员；
二不要向社会宣泄不满和牢骚；
三不要指望个人的行为可以改变世界；
四不要相信别人的同情或怜悯可以让自己强大；
五不要把维权的成功放在个别几个外部的力量上；
六不要在最困难的时候退缩和畏惧；
七不要指望一蹴而就的斗争和努力；
八不要过于自信抗争的队伍个个意志坚强而不改变；
九不要指望几个人主动掏腰包的群体行为能够长久；
十不要期待政府有利的政策会光顾我们的维权。
同时作为中国业主的维权者要做到“十要”：
一要把维权的立足点放在业主自己身上；
二要相信业主会为其自身利益而团结起来；
三要勇于为“擦边球”或“踩红线”承担相应的责任；
四要把维权者自己的利益放在最后；
五要相信维权胜利的根本在于翔实的证据和充分的法律；
七要为每一个维权的细节留下证据；
八要努力找到每一位官员自己的“弱点”或“污点”；
九要善于用业主的力量去撬动政府、司法、政治的力量；
十要找到维护国家利益和业主利益的平衡点；
希望以上的话，能帮助维权业主实现小区维权的目标！

向真

是非在人心