违规操作“没商量”

安奇

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2007-04-16　17:58:34

作者：文I本刊记者冷翠华 摄｜李铁峰

  
在为房企发展带来利好的同时，《物权法》的实施也对房企开发过程中的违规行为亮起了红灯。

近年来，在房地产业迅猛发展的过程中，也存在着不少的
  问题。而《物权法》对物权的取得、转移以及保护等作出明确规定，有利于规范房地产开发运营，对于房企来说,有五大方面是“没得商量”的。
　　
“一房二卖”赚差价难再现

在房产销售过程中，时有一房二卖的事情发生，其中不少属于开发商故意所为。一位曾在某地产公司主管销售的业内人士就曾自曝内幕：“我们已经将一套房子卖给了张先生，而随后陈先生又看上了这套房子，并且接受了更高的销售报价，于是公司就又将房子卖给了陈先生，并协助其在最短时间内办理了产权过户登记。”
而由于一套房产不可能同时卖给两个人，在目前的相关制度下，只有进行了过户登记的陈先生能获得房屋的产权，张先生只能向开发商请求赔偿。
“开发商愿意甚至可以说乐意退款。”该业内人士说，原因也很简单，“退回张先生的购房款后，开发商还是可以赚得陈先生和张先生出的价差啊。”
《物权法》实施之后，开发商的上述“赚钱手段”实施的可能将大为降低。因为只要买房人进行了预告登记，开发商“一房二卖”的行为就将无法进行，即使违规再卖也将无法赚钱。
“此前，法律并没有明确规定预告登记的地位，而《物权法》明确规定：‘当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。’” 对外经贸大学法学院教授、中国人民大学民商事法律研究中心研究员梅夏英分析说，上述案例中，虽然在商品房建成并获得“大产权”之前，张先生不可能去办理产权过户登记，但他可以利用预告登记来保护自己的权利。如果进行了预告登记，那么除非张先生同意，开发商和陈先生签订的购房合同就属无效，房屋产权也不会发生转移，开发商赚价差的盘算自然也将落空。
　　
不能因商业目的强制拆迁

“我们去前收购了一块地，拆迁尚未完成。2007年以来，与该地块住户的谈判一直没搞好，又不能把他们强行赶走。公司又是着急又是无奈！”一位与记者相熟的地产公司老总向记者抱怨。
《物权法》第四十二条规定，为了公共利益需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。也就是说，只有为公共利益需要可以依法征收个人的房屋及不动产，为了商业利益开发商不能强制拆迁。
随着城市管理办法等的日渐完善，近年来强制拆迁、野蛮拆迁的现象得到遏制，但在法律中明确规定保护私人合法财产还是第一次。
专家认为这对开发商来说影响巨大，因为若非公共利益目的而只是为商业利润的拆迁不能强制执行，只能通过与被拆迁对象谈判协商的办法来达成一致。
据上述地产公司老总介绍，目前法院一般不接收开发商请求强制拆迁原地居民的诉讼，这对开发商是巨大的挑战。

开发商不能侵占业主公共权益

崇文区某小区建成于20世纪90年代初，当时的地下停车场设计为自行车库，并没有规划汽车停车位。而随着人们生活水平的提高，小区内的汽车越来越多了，2005年，开发商将小区内较宽阔的道路两旁划出停车位，并且向车主收取月租费。
有车主认为，占用的是小区公共部分，开发商不应收取停车费；而开发商则称划出停车位规范了小区停车，付出了管理成本。那么，开发商到底该不该收费呢？
“在崇文的这个小区内，开发商划出的停车位原本属于小区的道路，因此在小区规划中，这些停车位本不存在，而是路，其进入了业主的公摊面积，归全体业主所有。”蔡耀忠说，《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主公有，但属于城镇公共道路的除外。
蔡耀忠进一步分析称，在上述案例中，该小区的开发商没有处置权，不能出租或出售车位。但由于车主占用了小区公共面积，并且开发商付出了管理成本，因此车主应当向全体业主付费，并向开发商支付管理费。“也就是说，开发商向车主收取的费用扣除管理费之外的，都应划入全体业主公有账户。”
　　
开发商无权拥有“物业服务用房”

北京市海淀区的美丽园小区虽然成功更换了物业公司，但是新物业进驻时才发现没有物业服务用房。因为开发商持有物业用房的产权证，并将物业用房出售给另一公司，虽然海淀区建委后来撤销了物业用房产权证，但“产权人”称物业服务用房没有进入公摊面积，房屋仍归其所有，拒绝向物业公司移交物业服务用房。
“公说公有理，婆说婆有理”，如果开发商没有将物业服务用房计入公摊面积，那么他能否取得物业服务用房产权，能否进行出售或出租呢？
“其实懂法的开发商都知道，物业服务用房是必须按比例配建的，属于业主公有，进入公摊面积；如果开发商不将其算入公摊面积，只能是自己‘吃亏’，因为同样要归业主共有。”一位国企性质的开发商老总表示。
专家认为，无论物业服务用房是否进入了公摊面积，都必须属于全体业主所有，开发商无权处分。因为《物权法》第七十三条明确规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。同时，北京市关于住宅公共服务设施的规划指标也规定，一个3000到5000人的居住区，应该有100平方米以上的物业服务用房。
“因此，开发商在规划设计住宅小区时，就必须按照规定设计足量的物业服务用房，进入公摊面积，归全体业主所有。不要误以为物业服务用房不进入公摊面积，开发商就可以获得产权，进行销售或出租等处置。”蔡耀忠提醒说。

物业公司是“服务员”而非“社区警察”

虽然根据物业管理相关规定，开发商和物业公司的“父子关系”被禁止，但在现实中，小区的前期物业公司和开发商仍然有千丝万缕的关系，“父子关系”本质没有改变，不少开发公司仍然把物业公司当成一个“揩油”工具。然而，《物权法》的规定毫不含糊，它明确了物业公司只有服务社区的性质，社区管理的决定权在业主手中。
“预计10月1日《物权法》正式实施后，很多小区会很热闹。”梅夏英表示，如果开发商聘请的物业公司不能给小区提供满意的服务，业主们可能更加倾向于自己管理社区，很多物业公司将“下岗”。
原因则在于《物权法》的两条规定，其中，第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换；第七十六条则规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意就可以，而达到这一条件难度并非很大。
因此，梅夏英提醒开发商，应明确认识到物业公司的性质，同时要尽快改善管理，提高自身服务水平，只有赢得业主的认可，才不会被解聘。

一业主

应该好好学习学习下面这段

物业公司是“服务员”而非“社区警察”

虽然根据物业管理相关规定，开发商和物业公司的“父子关系”被禁止，

但在现实中，小区的前期物业公司和开发商仍然有千丝万缕的关系，“父子关系”本质没有改变，不少开发公司仍然把物业公司当成一个“揩油”工具。

然而，《物权法》的规定毫不含糊，它明确了物业公司只有服务社区的性质，社区管理的决定权在业主手中。

“预计10月1日《物权法》正式实施后，很多小区会很热闹。”梅夏英表示，如果开发商聘请的物业公司不能给小区提供满意的服务，业主们可能更加倾向于自己管理社区，很多物业公司将“下岗”。

原因则在于《物权法》的两条规定，其中，第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换；第七十六条则规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意就可以，而达到这一条件难度并非很大。

因此，梅夏英提醒开发商，应明确认识到物业公司的性质，同时要尽快改善管理，提高自身服务水平，只有赢得业主的认可，才不会被解聘。

霉打酶笑

有一种VIP业主，他们自己或亲戚朋友现管开发商和物业，低价购房，减免物业费，遇事利用职权“摆平”；甚至敢冒撤职的危险，徇私枉法，好事不支持，坏事不反对。可在物业查帐，报销。利用工作之便，打击维权业主，或消极怠工，靠拖延来消磨业主的意志，从而保护开发商和儿子物业的非法利益不被查处。

晴昊

物权法是业主的终极法律武器，不良开发商和物业一定不会有好下场的。