时代庄园的耻辱或荣誉？！

安奇

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来源:新京报 发布时间: 2008-11-14 作者:


　　■ 社论

　　住房和城乡建设部部长姜伟新最近在该部的一次会议上坦陈，住房和城乡建设系统反腐倡廉形势不仅严峻，而且是腐败现象的“多发区、高发区”。引以为证的是，重庆市、海南省海口市规划局、湖南省郴州市住房公积金管理中心等窝案相继爆发；而原来认为的清水衙门也出事，如江苏省南通市文峰公园原主任唐俊平在游艺项目场地招租中受贿；湖北省建设厅原总工程师彭东安，违规擅自与一家理财公司签订协议，将1亿多元住房公积金委托给理财公司购买国债。（昨日《第一财经日报》）

　　承认问题是解决问题的前提，部长承认本系统贪污腐败问题严重，朝着问题的解决迈出了可取的第一步。

　　城建部门掌握着不少公共权力，一个决策，比如把规划中的绿地改成商业用地，或者让一家企业中标，都可能给企业带来巨大利益。

　　当然，苍蝇不叮无缝的鸡蛋。城建部门的决策系统高度集中，对负责官员的权力缺乏有效的内部监督、外部控制，一些掌握着这种权力的官员与愿意出高价的企业相遇，相对容易被种种诱惑击倒。重庆一年内8名厅级城建官员落马就印证了这一点。

　　目前，9000亿元的住房保障投资计划已经启动，新一轮扩大内需调控即将开始，如何避免腐败，已成了一个迫在眉睫的问题。要知道，不独城建系统，掌握着批地权的地方政府官员、同样管理大量公共建设项目的地方交通部门，也都是腐败的易发区。

　　姜伟新要求，加快制定《城乡规划法》配套法规，完善城市住房公积金管理的集体决策制度。也有专家表示，法律法规和制度的建设虽然十分重要，最关键仍是强化执行和监督。这些无疑都很必要。但是分析相继发生的城建官员贪污腐败案件，还可以发现目前包括城建、交通等部门的决策体制存在缺陷。

　　首先，决策缺乏有效的外部控制，比如，如果制度规定，规划的修订必须经过当地人大常委会，也必须经过相关居民的公开听证，那规划部门利用规划腐败的机会就会大大减少。

　　其次，在行政部门内部，“一把手”的权力过大，整个决策过程缺乏必要的理性程序约束。缺乏内部约束的决策机制，给了某些企业以收买的好机会。

　　最后，行政决策的执行过程缺乏有效的司法控制。对于行政部门作出的可能明显侵害某些企业或居民权益的决策。比如规划部门按照某些企业的意图随意修改规划，受害人通常无法提起诉讼。

　　所以，解决城建系统及一些部门的腐败问题，不仅需要建立完善制度，更要建立能够有效地发挥作用的制度。

　　至于有效的制度，它的运作原理并不复杂，那就是：不相信任何人的仁慈或全能，把决策的权力分散到尽可能多的人手里，对执行的权力予以严密的外部监督，给任何行政权之可能的受害者提供及时而有效的行政与司法救济渠道。按照这样的原理进行设计，当可有效地遏制官员以权换钱的倾向。这种有效的制度长期运转，也可以塑造廉洁的官员伦理。

业委会

居委会选举规约与业委会选举规约比较
作者；杨知源

无论就国家政治系统的运作而言，还是就民间社团的组织过程而言，选举制度的运行状况，都是衡量制度合法性和有效性的初始标准。在行政权力支配社会的格局下，权力控制主体及其意志是立法、执法的依据，由于其精神实质并非来自公民的普遍自由的诉求及道德实践，无论法律条文多么合理和完善，仅仅徒有其表，因此无法贯彻落实也就顺理成章，除非其因应权力意志。而在这种情况下，“管、卡、压”及人格依附窒息了自由导向的秩序生成。反过来，只要是未被操纵的选举，无论程序规约上多么的不完善，都意味着对特定社会分工群体的授权和再授权，决定着机构和决定的合法性。在此前提下，则需要使适应和促进不同类型、不同地区的公共选择过程的选举/表决制度多样化。当我们看到近日津巴布韦执政集团以杀戮和拷打的方式来胁迫反对派支持者们离开第二轮的决胜局选举的时候，对选举制度的第一判断力必定是，实质上被扭曲和阉割的选举，谈何程序正义？多样化在这里不过是美化暴政的新衣。

作为国家与民间社会在治理方式上的一个分界点、互动机制上的一个衔接点，社区自治组织建设的第一步就是选举制度的法律安排和落实。在政府权能与社会自组织权能需要有效分离、两者互动关系趋于重构过程的社会转型期，如何解开社区治理社会化过程中政府部门的苛严程序设定与社区自身松散脆弱的自组织能力并存的结，看来是个绕不开的拐点。

社区居民委员会选举与业主委员会选举是目前两种基本的城市社区选举，前者由政府主导，后者由社区范围内的业主自行组织，其过程和结果则显现出两种极端的反差：前者形同走过场，后者的组织成本和决策成本却极为高昂。这两种极端实质上是行政权力的支配性无处不在的两种表现。本文试图通过这些差异的比较来初步探讨政府治理与社区自治治理间的界分和衔接上的难题。

一、

同是社区自治组织，一方面，哪里有社区，哪里就有居委会。对于居委会选举，政府的倾向是要求其必须成立。另一方面，对于业委会选举，政府的倾向是“成立是你们自己的事”，“要成立，先申请”，即便是完全由商品房即建筑物区分所有权构成的单元型社区，能够通过选举而成立的业委会也寥寥可数，以广州市为例，仅就此类社区而言，能够成立业委会的至多占到10％。通过对这两种社区自治组织选举/表决有效性的有关法律规约及实施的简要比较，可以看到的是，尚未纳入政府基层治理框架，或者尚未与政府基层治理接轨的选举制度，注定是成本高昂和难以操作的。

对于社区居民团体的属性，《城市居民委员会组织法》讲得很清楚，运作起来是充分政府化的；对业主团体的属性，《物权法》讲得并不清楚，但运作起来却是非常民间化的。居委会的治理至少在法律贯彻上不存在问题，讲到问题，实质上是政府的治理问题。

依据《城市居民委员会组织法》，居委会只需有年满18岁的居民或户代表或居民小组选举的居民代表半数以上出席居民会议，即可投票选举产生，居委会委员的当选只需简单多数，没有门槛限定，选举有效性的规约富有弹性。反观业委会选举，2007年10月实施的《物权法》不仅设定了专有建筑面积占总建筑面积二分之一以上的业主参加业主大会会议的选举和表决的最低参与限度的门槛要求，而且为业委会成员当选设定了过高的门槛，即专有建筑面积占总建筑面积二分之一以上且人数占二分之一以上的业主的同意，业主大会议事规则、物业管理规约这些业主大会的基本章程，同样要求达到上述标准，这较之2003年国务院《物业管理条例》的相关规定，其门槛又高出一个台阶，成为当代中国最难操作的选举规约。如此一来，规模较大的社区（尤其是完全由商品房构成的单元型社区）成立业委会岂有不难之理？而居民会议却无需通过事关社区自治的基本规范——居民自治章程，尽管民政部2004年提出的《城市居民委员会组织法》（修订意见稿）补充了这一内容，但并无门槛限定，而且迄今尚未作为修改提案呈交人大。

政府机构在居委会选举的整个过程都居于主导的位置，每一届居委会的选举，政府机构都会成立选举领导小组来设计选举过程，安排具体的筹备事务，选举所需的经费、人力、物力，以及选举过程的各项议程及其实施，均由政府提供，甚至候选人也由政府提出。法律上尽管以居住地来界定居民（未被剥夺政治权利的年满18岁居民，无论常住还是暂住，均享有选举权和被选举权），并且确认了由居民来组织居委会这一基本原则，而在二元社会格局和户籍制度的限制下，户籍归属排除了众多事实居民的选举权和被选举权。即便近年来政府机构通过实施非属地户籍居民居住证登记制度、对地区（如一个市）户籍人口在该地区范围内居住即享有属地居民权利等特许措施扩大了居民范围，但这类居民参与到选举和被选举行列的现实性，既可能由于社区居民登记制度的缺陷（例如，居委会或者以要求非户籍居民提供户籍属地的有关证明作为前提来搁置登记，或者设定很短的登记受理期限）而被抑制，也可能由于政府加快选举进度的指令而被搁置。其结果很可能是，仅仅拥有当地户口的居民——其中，甚至有相当一部分户籍居民并非事实上的本地居民，往往由于特殊政策而被安排为本地居民——才拥有参与选举的资格，一个社区内部的事务由非常有限的一小部分居民，乃至外地居民来决定，而其实质，则是由政府行政权力决定。

业主委员会的成立和选举的全过程看起来都是民间化的：从业主大会的发起及选举筹备工作，到表决业主大会议事规则、物业管理规约和选举产生业主委员会。《物权法》的选举有效性规约看似在少数大业主与众多小业主的价值评价之间设定了制衡规约，实际上，除非业主达成了成立业委会的高度共识，并且具有极高的参与性，或者大业主群体积极介入此种事务，否则，高昂的协调成本意味着对表决/选举的可行性的取消。 政府部门对业委会成立选举过程所确立的操作规约，例如业主大会筹备组自成立之日起一个月或三个月内即应召开首次业主大会会议的要求，实际上将人大代表选举法、公司法这些适用于组织程度高、约束力强、有充足的财政资源保障的选举规约套用于组织松散、约束力弱、参与性低的业主团体的选举运作的规约。并且，付出了巨大代价而选举成立的业主委员会还需经政府主管部门备案。这些规约既暗含了民间社团低成本的创设可能带来政府规制失控的预设，也暗含了低组织能力和协调能力的民间社团的设立和运作需要政府行政规制的预设。

《城市居民委员会组织法》规定，居委会的工作经费由政府财政拨付，而且，选举经费实际上也由政府负担，由此消除了政府与社区之间、社区居民之间的协商成本，政府在居委会经济来源上的主导权当然决定了其对该组织选举和运转的主导影响，选举当然水到渠成。就业委会选举而言，整个表决选举过程的经费，都由业主自行筹集和承担。问题是选举的可行性成本之高，以致于除非业主当中有人慷慨襄助，或者开发商或物业服务企业愿意出资赞助，选举才具可操作性。

居委会选举多半形同走过场，选举过程和结果很少有人关注，更不用说异议。而业委会选举却常常引发街区政治问题。围绕着业主与开发商及物业服务企业之间的利益冲突这一中轴，业主与开发商及关系群体、业主群体内部、业主群体与政府部门、业主群体与居委会的冲突戏剧性地置于选举的前台。比如，侯选人受到恐吓乃至暴力侵害，业主之间的观点分歧上升为激烈的派别冲突（从个人操守攻讦到意识形态责难，无奇不有）。一个社区假若有两个居委会并存的话，政府必定会在最快的时间内通过强力干预来解决此问题。但假若一个建筑区划内出现两个乃至更多的业委会，政府往往是通过长时间协调的方式来试着解决问题，即便在依据法律、法规和相关事实可以及时界定选举的合法性问题的情况下，情况也是如此，除非利益博弈方中的某一方拥有影响政府及时做出决定的力量。

居委会呈低成本选举、高效率决策的运行格局，业委会则呈高成本选举、低效率决策的运行格局。除了上面所说的选举/表决门槛设定上的差异造成的影响外，居民会议或居委会做出的决定往往可以畅通无阻地得到执行。反观业委会，尽管《物权法》明确规定，业主大会或业主委员会的决定对业主具有约束力，而事实上，除非业主委员会呈强势背景支持（例如为业主高度认同，或者为开发商等强势集团所支持），否则，其决定有时形同一纸空文。以选聘物业服务企业为例，这种公共表决过程由于达到一致同意的可能性近乎不存在，少数完全可以基于其反对理由而不交纳物业服务费用，而通过司法途径解决争议的成本又非常高昂，在业委会的合法性权威实际缺位的背景下，物业管理很可能在危机状态下运行。又如，大业主完全可以基于其对社区的影响力来抑制业委会合法性权威的行使，政府部门由于其发展战略、财源、政绩取向与大业主或权势集团的密切依存性，往往偏好于让争议的双方通过司法途径来解决问题，从而将本应承担的监管和调节的职责推卸给弱势的业委会，推卸给极不对称的谈判平台，由此一来，街区政治问题不可避免。

政府部门看似倾向于对业委会选举和运行放任自流，另一方面却通过制定行政法规，让居委会来指导、监督业委会工作，以补充《物权法》的实施程序，其法理依据大成问题。作为协调社区人际关系和举办社区公益事业的居民自治组织指导、监督一个管理建筑物及附属设施的业主团体的现实依据只能是，居委会实际上是作为政府的社区派驻机构来承担职能的，行政干预巧妙地化为法律术语，至于业主作为监督主体的位置，实际上是虚置的。在业主大会正式成立和业委会选举之前，政府制定的物业管理条例以特许权的许可授权了开发商聘用物业服务企业，这被称之为前期物业管理，特许权优先于自决权，这样的治理格局使得对《物权法》的行政贯彻成了对业主权利的截留。

当代房地产业的扩张和城市化所带来的社区变迁过程给政府基层治理带来的根本挑战在于，社区关系在以货币为纽带来购置出一个外观的同时，其内在交往是陌化的，政府的低治理水平与民间的低自组织能力并存，治理的政府导向、资本导向及其反叛交互发生着作用。

二、

对于选举结果的有效性，为什么《物权法》要设定如此之高的门槛，而《城市居民委员会组织法》并不设定门槛？如果不将这两部法律所规约的选举事项置于社区组织这一整体来考虑，《物权法》的立法者当然可以拿出投票悖论和确保表决结果稳定性的中值定理来作为依据，但对于居委会选举，为何投票悖论不见了？暂且不论居民委员会紧随中华人民共和国建国而产生，业主委员会则在20世纪80年代中后期伴随住宅或非住宅建筑物商品化的趋势而出现这样的历史背景差异，问题就在于，居委会事务的公共性首先是作为政府委托事务（例如计划生育、社会稳定、外来人口管理等）的公共性而存在的，在现实环境下，社区公共领域其实是依附于上述公共性而存在的，在社区自治作为行政事务的补充，而非作为对行政权力的制衡和自律性的公共领域存在的情况下，服从——执行的成分远远大于选择——协商的因素，因此，选举成为“安排——服从式认同”的结果，也就不足为奇了。可以理解的是，如果基于投票悖论而设定选举门槛，实际上是阻遏了政府政策和行政权力的贯彻。

居委会作为政府机构的附属物的存在，是由社区关系和社区整体利益在无所不在的行政权力的支配格局下，无从自主整合决定的。第一，就其基本职能而言，居委会是政府为降低管制成本而将社会管理权能延伸到民间基层的监管制度，并非居民基于建立交往联合体的要求而设立的，它是按照政府政策安排和命令设计的，并非基于结社需要而由居民申请发起的。即便法律上许可这种申请，也必须服从于能否纳入基层治理框架这个基本标准。因此，它展现的主要是政府与居民的关系，而非自身与居民的关系，或者居民之间的社区关系。而选举过程属于谈判和协商的过程。第二，较之村委会选举，城市社区居委会选举的参与度较低，“消极公民”比重较大。村委会即便仍然具有乡镇政府机构附属物的组织属性，但由于农村社区具有生产与消费的空间分离度低、居民自身的经济活动与社区运转呈同一性的结构属性，其选举关涉村民们切身经济利益的实现和相互协调、关涉农村居民与政府之间的利益协调问题，因此参与度较高。而居民在城市社区的居住多半在时间上和空间上属于消费和闲暇的世界，与工作世界之间存在明显的分离，其基本经济利益与居住社区之间有着明显的分离，除非出现重大事变（如政府的城市变迁或发展战略对其居住构成消极影响；存在严重的治安问题和环境污染问题），否则，能够构成其利益关注度的是生活质量问题，因此其对选举的参与度较低。并且，较之农村社区，当代城市社区的社区关系难以有效整合。农村社区关系基于血缘——宗族关系和居住的稳定性而产生的乡土地缘关系，基于共享的习惯和乡村自治的历史传统而容易产生相互依赖性的社区关系，彼此比较熟悉的乡土背景有利于确定候选人（当然，导向自治的选举仍需面对政府不当干预和大宗族压小宗族这两种极端）。而就中国目前的城市社区关系而言，在依托传统地缘和单位（行业）关系而形成的社区比重予以缩小，依托多种专门化产业中心形成的综合型社区与依托房地产业的扩张而形成的单元型社区的比重日益增加的背景下，在货币作为经济纽带促成一个个社区形成的同时，社区关系表现为一个个分散而陌生的居民同熟悉的政府间的关系，同时，居民间的交往纽带除了亲缘、地缘、业缘关系的放大外，难以找到构建自组织公共领域的纽带。

依据建筑物区分所有权这一立法的始基概念，同一建筑区划内分立的多个所有者之间实际上基于共有物权和相互关系，无论成立业主委员会与否，自产权关系成立之时便作为构成业主团体的成员而存在。问题是《物权法》并未基于此种基本事实将业主团体的法团化予以明确的法律确认，而是交由业主通过共同表决去确认。由此倒果为因：无可争议的事实和理据反而变异为即便表决获得多数通过，也难以有效确认的状态，政府在建筑区划共有物权的形成、界定、保护和公共服务上应无可争议承担的责任，也往往推给了悬而不决的表决。

而如果不存在业主委员会这一组织，除非业主团体规模极小，否则，共同表决近乎不可能。业委会选举的目的是要解决事关物业管理秩序的三个基本问题：共有物权的界定、保全、使用、变更、管理和经营；物业管理方式的选择；共有物权或专有物权的使用所产生的相邻关系，以及建筑区划内共有物权与外部环境相互关系的处理。基于投票悖论设定的选举有效性规约在我看来主要还在于维持既存利益格局的稳定。理由在于，业主团体矫正不合理利益格局的能力过于弱小与政府行政部门的消极回应并存的格局，决定了业主的维权成本过于高昂，甚至付出生命的代价，也未必能解决问题，由此显现出人们的闲暇时间内部独特的“街区政治”问题。由于政府监管的虚弱和经济发展战略对公共规范建构的掣肘，房地产始于开发建设的各个环节累积而成的问题在使用、管理这个终端环节凸现出来，而业主们对物业服务企业的抗议的形成，恰恰始于具政府特许权性质的前期物业服务许可这一起点。国务院《物业管理条例》最新版依然原封不动地确认了这一无需表决和制衡的制度安排。症结恰恰在于，政府部门将房地产业扩张过程所应承担的监管成本转嫁给了弱势的业主群体，政府部门的战略发展行为压倒正义规范行为的调控秩序的政策安排保护和助长了开发商在利益博弈格局中的一权独大的霸权。政府部门以管制和许可的行为模式来指导和帮助业主团体的成立及其运作，一定程度上具有消极抵制的属性；另一方面，在松散的业主群体通过司法渠道和行政求助渠道的维权成本过于高昂的。经济系统往往要通过政府的行政干预乃至强力部门的介入，才能得以缓解。在政府对共有物权的界定、监管负有不可推卸的责任的同时，政府又不愿意看到危机的爆发引发治理危机，因此，宁愿将问题推给投票机制和司法机制去解决。问题是，确立业主团体的合法性权威的实施成本过于高昂，以致于即便选举规约得到满足，投票悖论可以大大减弱，事情也不会朝着制度共识的方向发展。

投票悖论实际上引出的问题是，政府依法引导和积极帮助弱势群体维护自身权益的机制的缺位，势必瓦解通过谈判来化解冲突和对抗的可能，也会失却将积极的维权力量纳入构建和谐社会的制度框架的机会。

另一方面的问题，是业主团体运作机制的高成本。这不仅基于垄断利益集团的抑制而存在，而且由于共有物权管理和运营固有的“大锅饭”难题，由于监管共有物权的业主组织固有的松散性、低约束性、低激励性，由于制度安排的法律规约的高成本和低激励（靠公德心，而非法人社团维系的事业动力），加之固有的国情制约下自主协商传统的阙失和组织意识形态的混乱而存在，业主团体固然在组织法理上参照于股东大会，但实际上这种“股权”主要关涉的是物业的居住性使用的公共秩序（而非专有物权的消长），实际运作中往往呈现出组织事业动力的缺位，即“有组织而无纪律”、“有民主协商逻辑而难有代议制决策”、“议而不决，决而难行”、“有职务而无权能”、“有责任而无激励”。比投票悖论更根本的，是自治的悖论：表决和选举的结果尊奉与否，全在个人好恶。当前，业主委员会这一制度安排，与其说是充分参照了公司董事会和居委会的成规而运作，不如说是在政府直接管制松动或悬置的环境下反叛管制的意志冲动。这种委员会决策机制的突出问题在于法治权威性的阙失。就形态上说，业委会的组织议事规则或工作章程几乎千篇一律，对事关物业管理决策的事宜几乎没有程序化的设定；决策过程往往是由积极公益心的共识，而非利益协调所应遵循的共识决定的；多数的共识往往由于少数援用的“多数暴政”而被搁置。《物权法》上讲，业主大会或业主委员会的决定对业主具有约束力，问题是当业主或业主委员会成员不执行决定时，如之奈何？在目下的组织意识形态中，反叛性明显强于决策的专业性、决策执行的权威性。对于制度的主体间性互动过程的知识的阙失，会使这一机构变异为小群体的意志共识。我们需要民主，但我们并不懂得民主。
通过比较这两种选举制度的运行现状，可以得出的基本结论是，有政府规制，有社区秩序，但这种社区秩序，却蕴含着政府治理危机和社区自组织失效的持续冲突：在行政强力与个人反叛意志之间徘徊。

业委会

业委会与居委会的关系
北野

业委会与居委会的关系可以分两个层面谈，一，事实是什么样的，二，应该是什么样的。

1， 事实是什么样的？
业委会来自业主的直接选举，来自业主维护自己权力的需要。因此，它是自下而上的；居委会不是来自居民的直接选举，（严格说，这是违宪的，违反了居委会组织法。但违法者就是政府自己，所以，也就算了。而且，人民也不追究。）不是为了满足居民的需要，更不是为了保护居民的公民权，而是政府为了维持社会秩序，实现统治的产物。它是自上而下的。
业委会与居委会的来源不同，产生的动力和出发点不同，结果，就形成了事实上的，谁领导谁，谁说了算这样的尴尬、扯皮的局面。而规矩是政府定的，所以，在事实上就造成了一种偏向，造成了人为的矛盾，那就是业委会要听居委会的，至少受到居委会的“牵制”。因为，各种规定都强调，业委会要接受居委会的指导，而且，要逐级报案。这些规定说明政府对自下而上的业委会组织感到不安，缺乏信任感；另外，不放弃任何一点控制权，可以为有权的人带来心理和实际上的好处。比如，“我管你”这样的优越感和你求我办事，不能白干的实际好处。从业主方面看，我也不得不说，我们业主的自治能力缺乏，道德水准和社会责任感都不高，因此而产生的问题也的确有值得忧虑的地方。业主常常缺乏对现存秩序的尊重和耐心。这也使问题复杂化，而且，常常演变成与居委会干部的个人恩怨。
居委会成为政府的“腿”，它本来不应该是政府的腿，而应该是人民的服务员。但人民缺乏自治能力，自动放弃自己的权力，导致政府也不得不大包大揽。中国的问题不是任何单方面的，而是整体的，业主不知道怎么当好公民，政府官员不知道怎么带领业主建设一个好的公民社会。结果，随着社会物质的发展，业主财产权意识的觉醒，业主对自己公民权力的要求越来越高。这种进步直接表现在业委会与居委会关系的对立和冲突上。
所以，业委会与居委会关系实际上反映了中国社会一种自下而上的公民运动与自上而下的保守力量的对立与不信任。这个问题的解决需要大规模的公民教育，需要整体公民意识的提高。

二，应该是什么样的？
业委会与居委会的关系应该是相互合作的，相互支持的，同时又相互监督。如果居委会干部是从小区由居民直接选举产生，问题会简单得多。一句话，它们的关系应该是健康的，有建设性的，为业主和居民服务的。
业委会关注业主的财产权及其派生的权力，居委会关注小区居民的其他综合利益。在现有的制度框架内，居委会应该扮演一个代表社区利益与政府协调的部门。居委会应该为业主、业委会服务，如果说，居委会有监督、指导业委会的职能，那么，居委会干部就应该有比业委会更高的能力。谁领导谁，不是问题的关键，关键是谁的建设和谐公民社会的水平高，谁的服务意识强，道德责任感重。
点滴感想。请大家指正。
谢谢！

业委会

广东举行物业管理条例立法听证会：多数代表反对行政机关过多干涉
2008-11-03 20:59:02 星期一 来源： 南方网
　　南方网讯 《广东省物业管理条例（修订草案）》立法听证会今天（3日）下午正式举行，19位代表就五大议题展开了陈述和辩论。其中，关于基层组织尤其是居委会在物业管理中的职责成为讨论的焦点，大多数代表认为行政机关不应该过多地干涉业物业的管理。

　　省人大常委会委员、省人大常委会副秘书长，省人大法制委员会主任委员金正佳介绍，《广东省物业管理条例》（以下简称条例）从1998年10月1日开始实施，2003年国务院《物业管理条例》出台后，省政府于2006年8月向省人大常委会提请审议《条例》。2006年9月，省十届人大常委会第二十七次会议对《条例》进行了第一次审议。2007年3月国家《物权法》出台以后，国务院对《物业管理条例》进行了修订。根据这两个直接上位法，今年7月，省十一届人大常委会第四次会议对《条例》进行了第二次审议。

　　今天听证会的陈述人当中有业主、业主委员会代表、物业服务企业和物业管理行业协会代表，建设单位代表，有省人大常委会立法顾问、律师和专家学者。参加本次听证会的人员还有省人大代表、21个地级市人大组织来参加会议的人员、高校师生、普通市民共200多人。




《广东省物业管理条例（修订草案）》今天（3日）下午举行立法听证会，200多人参加了听证会

　　焦点一 居委会有权介入物业管理？

　　《条例》第五条规定：街道办事处、乡镇人民政府会同房地产行政主管部门对设立、召开业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，组织协调处理物业管理中的重大问题。居民委员会协助街道办事处开展物业管理相关工作，受街道办事处的委托办理物业管理有关事务。

　　对此，多数代表不赞成行政机关过多地介入物业管理，尤其对居委会的职责规定持反对态度。来自万科企业股份有限公司的代表颜雪明表示，业主自治是物业管理最重要的原则，“物业管理也是业主所拥有的一种排他的权利，主体只能是业主，是物业管理立法最重要的原则。”对于“居民委员会协助街道办事处开展物业管理相关工作，受街道办事处的委托办理物业管理有关事务”的条款，颜雪明认为，居委会是居民自治组织，既不是不动产的所有人，也没有行政管理的权利，根本没有权力开展物业管理相关工作。他认为，这样的规定一旦生效，将出现居委会凌驾于业委会之上，成为业委会上级的情况，构成对业主自治的妨害。

　　与之相反的观点认为，目前部分业主物权观念薄弱、民主意识淡薄，导致一些业主对自己的权益漠不关心，不知道如何维护自己则合法权益，这些都需要基层政府和基层自治组织利用专业知识来引导和帮助广大业主。

　　而一种比较中立的观点则认为基层组织应该主要起到一个指导、协调的作用，绝对不能越俎代庖，业主委员会委员可以规定其资格。有代表建议由民政部门负责业主委员会社团法人登记。

　　焦点二 业委会该获得法人地位？

　　业委会的法人地位问题被听证会上多数代表提及。代表伍嘉穗提到，目前业委会的地位极其尴尬，没有主管部门和法人地位，却要就小区物业管理、共有部分签订商业合同，行使法人行为。“由于业主团体没有相应的法律地位，大部分涉及业主共同权益的案件输在法院门槛上”，伍嘉穗说，“这就迫使不少业主放弃合法渠道寻求救济，引发了社会不稳定因素，因此在一定条件下赋予业主团体法人资格，势在必行。”对于业主大会如何筹办，是由建设单位来决定还是业主自行决定呢？代表邹家健陈述时表示，小区筹备成立业委会应以业主为主体自发组织，没有能力组织筹备的，由业主委托律师事务所等中介机构协助组织筹备成立。

　　而按照《条例》第十三条规定，“物业管理区域具备前条规定情形的，建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域的显著位置公告；业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。”对此，广州市物业管理研究所副秘书长雷华认为，应该强调建设单位在业主大会筹备中的责任和义务。他表示，建设单位作为开发商，往往在实际事务中考虑到自身的利益会作出一些损害业主利益的事情。

　　行政机关在业主大会筹备过程中的作用再次成为代表们热议的问题。陈述代表普遍认为，行政机关对业主大会筹备进行指导和协调是有必要的，但应该“恰到好处”。有少数代表则认为完全没有必要用行政手段强制干涉主动介入。

　　焦点三 业委会委员如何产生？

　　什么样的人才具备资格进入业主委员会？《条例》规定“业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成，每届任期三年，可以连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。”代表们对“五至十一人”和“任期三年的”限制提出了意见。事实上，小区有大有小，按照《条例》，最多只能有11个业委会委员，“对于一些大型的小区来说显得太少”。代表习建华认为，应允许各小区按各自情况确定业委会的任期，使得业委会工作连续性不受影响。

　　那么，业主委员会委员候选人是由业主直接选出还是有其他的产生方式呢？《条例》的规定是“由业主联名推荐、业主自荐和居民委员会推荐等方式产生”。多数代表对居委会推荐的方式表示怀疑。

　　“如果由居民委员会推荐产生，由于开发商委托的物业公司进行暗箱操作，不利于业主的利益得到保护”，代表王夏林认为，居民委员会在业主委员会问题上，应该是提名给业主大会投票通过。

　　焦点四 车位要不要设期限？

　　小区车位和出库问题早已经是全社会普遍关注的问题，车位和车库的权属问题、业主是否享有优先权等问题随着这些资源的日益紧缺和国家《物权法》出台后对其作出的相关规定使得讨论越发的激烈。今天的听证会上，小区车位、车库问题理所当然地再次成为焦点。

　　第一种意见认为，应当首先明确车位、车库的权属，条例应当在不违反上位法的原则基础上，做出更具操作性的规定，建议根据“三个分摊”即土地面积是否分摊、建筑面积是否分摊、建筑成本是否分摊来确定，并规定开发商对此负有举证责任。第二种意见认为车位、车库属于私有产权，并不属于物业管理对象的公共区域。所以，关于属于私有产权的车位、车库不适宜在条例中规定。第三种意见认为，对车位、车库应当坚持物尽其用的原则，应该对车位、车库优先满足业主需要设定一定的期限。

　　代表李卓章在“优先”的期限问题上提出，应该做出时间和年限的设定，如果搞很长时间，到20年、30年，会造成投资积极性不高，将来小区的停车难就更难。他表示优先权限可以在小区首套物业交付中使用，规定在4年内或者5年内优先出租、出售。

　　焦点五 “房中房”应该绝对禁止？

　　所谓“住改商”是指擅自改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房，而“房中房”是指将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方。

　　近年来，关于这两者的争议越来越大，有的业主对认为这种行为侵犯了别人的权利，相反的意见则认为房子是私有财产，自己想怎么改别人管不着。《条例》则规定禁止“住改商”和“房中房”。

　　听证会上，大多数的意见认为不应当一刀切，在一定的条件下，比如根据法律、法规和管理规约的规定且经有利害关系的业主同意下应允许“住改商”。

　　对于“房中房”，一种意见认为该规定符合《物权法》和相关民事法律的规定，但还应解决屡禁不止的问题，可规定相关事由出现时由被影响或受侵害方直接向法院起诉。另一种意见认为“房中房”是很多城市低收入群众最佳的选择，其有存在的合理性，应加以限制和引导，而不是一律的禁止。

（编辑：赵殿川）

业委会

自从这个世界上有了“开发商”和“业主”，他们之间的矛盾就如同医生与患者的关系一样，总是“公说公有理，婆说婆有理”，业主们声泪俱下地控诉开发商的无耻行径，而开发商则穷其所能地解释和争辩，“口水战”、“条幅战”此起彼伏，表现形式也愈演愈烈。开发商与业主的关系，日渐成为一个备受公众关注的社会问题。

开发商和业主之间的那些事儿
2008年10月27日，北京市朝阳区铂宫小区业主们与开发商京隆公司展开了一场针锋相对的交涉。业主此举的目的在于阻止该公司的某些违法施工行为，结果开发商挑动了100多位民工严阵以待，双方冲突一触即发，气氛极为紧张。随后，朝阳区公安刑警闻讯赶到，避免了一场流血事件的发生。

京隆公司的全称为北京京隆房地产开发有限公司（最大的股东是山水文园董事长李辙），该公司在未经小区业主同意的情况下，擅自将原规划并已建好的数千平方米的公用小区会所挪作商业价值用途，公然非法侵占了小区内的公用分摊土地、违法开掘地下三层新修数千平方米地下设施，虽未取得合法的规划及施工手续却仍旧强行施工。京隆公司的这一系列行为，违反国家的相关法律法规为其一，无视和践踏小区业主权益为其二，由此才导致了10月27日双方的公然对峙。

此次事件的过程虽然极其简单，但其中内涵却是千丝万缕、暗藏玄机。笔者出于职业习惯，四处采访，实地调查，终于掌握了第一手资料，现将其公布于天下，希望能引起业主及社会各界的共鸣。

一个“撼”字，丢给开发商
反观整个事件，北京京隆房地产开发有限公司的行为给人的感觉就是一个“撼”字，也就是震撼。该公司在早已将位于朝阳区东草园铂宫国际中心部分公寓【建设工程规划许可证号（99）规建字0152号】住宅出售的情况下，为了一己私利擅自将原规划并已建好的数千平方米的公用小区会所挪作商业价值用途；公然非法侵占小区内的公用分摊土地、违法开掘地下三层新修数千平方米地下设施；续而又在隐瞒销售业绩、未取得合法的规划及施工手续的情况下强行施工。同时，在小区业主与开发商交涉的过程中，业主代表受到开发商董事长李辙的威胁，并号称要动用“武将”进驻小区。除此之外，北京市有关部门已经对京隆公司下达了“停工通知书”，但该公司依然继续施工，漠视政府管理。

值得一提的是，铂宫业主此次维权行动可谓是“旷日持久”，从京隆公司开工动土的第一天起，众位业主就先后数次与开发商进行交涉，官司一场场的打，虽说场场必赢，却始终没有将自己被侵害的合法权益讨要回来。很明显，京隆公司在官司败北、政府勒令停工的情况下强行施工属于违法建设，其行为严重违反了国家相关的法律法规，漠视政府的管理和权威，与国家号召的安定团结、建立和谐社会的政策背道而驰。

笔者感到震撼，一家普普通通的开发商何以在施工建设过程中如此嚣张？在维权体系日益完善的中国，是谁给他们的底气竟然可以如此公然践踏业主们的合法权益？在社会和谐的大好形势下，他们又是哪里来的架势竟要动用“武将”来为自己的施工队伍开路？

一个“汗”字，呈给政府
说起开发商的嚣张行为，就不得不涉及到政府有关部门，他们在此次事件中又扮演了怎样的角色呢？通过笔者的走访发现，政府在这次纠纷中的表现就是一个“汗”字，令人汗颜。

针对此次京隆公司的违法违规建设事件，铂宫小区的业主们先后向北京市政府办公厅、北京市规划委、北京市建设委、北京朝阳区政府、北京市纪检委等有关部门发出过多次举报和投诉。而且，铂宫小区的业主多来自港、澳、台及多个国家，开发商的违规违法行为如果得不到制止，将有可能引发不安定因素，造成恶劣的国际影响。有鉴于此，有关部门向京隆公司下达了一份简单的“停工通知书”，从此便三缄其口，再无音讯，对“停工通知”的落实情况不闻不问。

对此，我们不得不承认，开发商与政府有关部门之间是有“君子协议”的，可他们之间这份协议的深度和广度到底有多大，我们就不得而知了。

据笔者调查，商品房的成本主要分成三大块：地价、建安费，以及政府税费，在各省会级大城市中三大块所占比例基本是约各三分之一。举例来说，假定一个总建筑面积3万平方米的楼盘，全部为精装修小高层，均价1万元／平方米，总价3亿元。业主在每平方米上所花的1万元的去向大致如下：

土地成本3000元／平方米，包括付给政府的地价以及花在官僚身上的“公关”费用，总计9000万元；

建安费用3000元／平方米（包括土建费用1500元／平方米和精装费用1500元／平方米，假设不偷工减料以次充好、不克扣拖欠民工工资），总计9000万元；

宣传营业费用500－900元／平方米，取平均值700元／平方米，总计约2000万元；

剩余部份为利润约3300元／平方米，总计约1亿元；

总售价3亿元的楼盘，须缴纳营业税1650万元，利润1亿元，须缴交3300万元的利税，两项相加约5000万元，约合1650元／平方米；

开发商实际利润约为1亿元减5000万元等于5000万元，约合1650元／平方米。

综上所述，业主在每平方米上所花的1万元中只有约三分之一为楼盘的建筑安装加宣传营业成本，另有约4650元被政府及其官员拿走，开发商得到约1650元，而这每平方米1650元中还要拿出部份作为对政府官员的回馈并为下一次项目打下基础。由此看来，在房地产开发的超出成本的所得中，开发商拿到的是政府的约三分之一，开发商虽然获得暴利，但实际上还是政府官员的工具。

当然，这个例子是一般情况下的普遍标准，至于像本文提到的京隆公司与政府有关部门之间的“君子协议”具体内容有多少，我们完全可以从开发商的嚣张举动中看出一些端倪。可见，在房地产市场的各个环节，只要是有政府权力在，只要经过政府权力审批，如果这种权力不能够有效约束与监督，那么这种权力与金钱的交易就不可能避免。还有，既然政府官员能够轻易地滥用手中权力，既然政府的权力可以轻易交换成财富，那么房地产开发商就会肆无忌惮，想方设法将自己的利润和收益最大化。

有人说：“中国的房地产开发的实质，就是官僚资本主义通过官商勾结盘剥民众的一个标志性项目，各地方政府及其官僚们从来没有站错过位置。”对于这样的观点，笔者长叹一声，不置可否。

一个“寒”字，送给业主
说完政府和开发商，下面再来说说铂宫小区的众多无辜业主们，他们现在的境遇以及维权路上的种种遭遇使笔者感受到一个“寒”字，实在是心寒。在笔者所掌握的铂宫小区业主的举报函上，这些业主非常明确的表达了自己的立场和合法权益，具体内容包括：

1、坚决阻止“京隆公司”的违法建设，要求其无条件迅速恢复施工前原状，并按购房合同约定开通铂宫原定会所供小区业主使用，尊重和维护铂宫小区业主的合法权益。

2、呈请政府有关部门审查，并追究相关部门及政府个别官员漠视国家法律法规、违法给予“京隆公司”提供便利的相关责任。

3、“京隆公司”开挖铂宫北侧地下三层违法建设施工，对铂宫D座的建筑基础结构造成了破坏，铂宫D座的楼面已出现断裂，必须要立即停止违法建设，并对铂宫D座基础进行加固。

4、要求“京隆公司”对非法侵占铂宫小区土地、违法建设所造成的影响和破坏做出赔偿。依法追究“京隆公司”对业主的各种违约、侵占及损害的权利。

不难看出，铂宫小区业主的要求并不过分，他们只是想维护自己的合法权益，向政府有关部门讨要一个公道和说法，可是结果却不尽如人意，至今仍蹒跚在漫漫维权路上。

市场经济的秩序要靠政府有关部门的法律法规来维持，完全放任和完全自由是不可能的。很难想象在一个处处侵害消费者权益，开发商无视业主利益而只求赢利的房地产环境中，其秩序怎么可能正常？

几个殷切期望，写在最后
此次铂宫小区在规划建设过程中出现的矛盾纠纷，从一个侧面反映了整个城市在规划、建设与管理方面存在的一些问题。尽管这些问题不是普通老百姓上访和举报就能解决的，但必须引起政府有关部门和社会各界的足够重视。

任何城市规划和建设都是以人的利益为根本的，开发商绝对不能为图私利而侵害其他人的合法权益；政府有关部门也决不能视公众利益于不顾，在执法过程中以权谋私、中饱私囊；如果开发商和政府有关部门将自己的行为控制在法律范围之内、公众视野之内的话，那么身为平头百姓的业主们也不会无端挑衅、无事生非的。

当然，要想解决好这一系列问题，规划是重要的一环。同时，在规划建设过程中，要选择合适的开发主体；各项规划方案要公开、透明，做到政务公开；政府要依法办事，在实践中不断健全完善相关的法律法规，加大市场监管力度，整顿规范市场秩序；各级党政机关要切实转变思想作风和工作作风，把维护人民群众的根本利益放在第一位。这几条姑且算作笔者的殷切期望吧，希望早日实现。

最后还要补充几句，笔者之所以全程纰漏此次开发商与业主的冲突事件，本意并不在于丑化某些开发商或者攻击政府部门和官员，而是以一个旁观者的身份客观、真实地表达自己的想法，意在引发有关部门和社会各界的重视，真正地为社会和谐尽自己的一份微薄之力，其中言语不当之处，还望专业人士批评斧正，本人感激之致。

业委会

2008年10月25日“社区和谐构建：物权与善治”学术研讨会入选论文
物权•中国式善治•社区和谐

所属议题：社区冲突；物业纠纷与解决

内容陈述：
社区纠纷是大城市新建小区普遍存在的一个深层社会问题，这些年房地产和物业管理一直成为长期以来社会的焦点、热点和难点。在社区业主、居民、开发商、物业公司、居委会和政府有关部门，甚至法院等相互间一直战事不断，这一切说到底还是物权之争。
这些年由于社会实践的积累和各方面的共同努力，社区治理的研究已取得长足的进步，一些城市社区治理的模式已取得实效，前景也逐步明朗。但笔者通过典型案例说明任务还十分艰巨，路途还比较漫长，一些社区纠纷的背后往往都反映了业主对维护自己最切身利益的物权越来越强烈的诉求。只有坚定不移地走中国式善治之路，只有全社会密切关注社区物权的落实和矛盾的化解，才能加大力度推动政治建设的步伐，实现政府职能的真正转变和基层协商民主的实现，才能通过政府和广大群众的互动实现社区真正的和谐。
Abstract: Community dispute is a common deep-seated social problem of new districts in major cities. All these years, real estate and property management has become the focus, hotspot and difficulty of community. The community owners, residents, developers, property companies, the neighborhood committees , concerned departments of government, and even courts have been fighting each other constantly, all the final analysis, or property rights dispute.
As such, for the accumulation of social practices and the joint efforts of several directions, the researches of community management have made great progress. In some cities, the mode of community governance has been achieved real results, the prospects are also gradually broad. But the author explains through the typical case that the task is still very arduous, the road is still relatively long. Some community disputes often reflect the increasingly strong demand of their most vital interests of the property rights which the owners want to maintain. Only unswervingly following the path of Chinese-style better governance, only the whole society pay close attention to the implementation of community property rights and contradiction’s solution, in order to make greater efforts to promote the pace of political construction, and the changes in government functions and grass-roots consultations is the realization of democracy, Government and the broad masses of people to come through the interactive community to achieve real harmony.

作者：苗正华
曾担任国企总经理、某市人大代表、市政府干部、为上海、北京、哈尔滨组织国外知名公司进行合资经营，后任中美合资大型合资公司财务部长，北京合资企业总经理，美国公司副总裁，民企高管。
解决我国主战飞机重大故障和国家重大攻关科技项目关键工艺难题，获多项科技奖和中国、美国发明专利。
自1999年一直业余从事北京小区业主委员会组织和运行，担任两届业委会主任。
长期致力于社区和谐建设的研究，多次被北京市建委推荐参加市政协、市人大组织的和谐社区建设问题研讨会。所写的“谈指导和监督”等文章在民政部网站等媒体上发表。业余爱好美术，完成圆明园全景图等作品。可点击百度“苗正华”查阅。

工作单位：上海德维科技贸易有限公司
Shanghai Dewei Technology & Trade, Inc.

职务：副董事长  总工程师
Post: Vice-President; General engineer

职称：航天航空高级工程师
Job Title: Areonautics and Astronautics senior engineer

联系方式：北京海淀学清路16号学知园1号楼1608 室   100083
电话：13910262257       电子邮箱：miaozhenghua@etib.cn
Contact: Suite 1-1608, Xuezhiyuan, 16 Xuezhiyuan Rd, Haidian District. Beijing 100083
Mobile: 13910262257
E-mail: miaozhenghua@etib.cn
一、社区治理  前景明朗
这些年由于社会实践的积累和各方面的共同努力，社区治理的研究已取得长足的进步。一些城市社区治理的模式已取得实效，前景也逐渐明朗。
1、坚持“小政府、大社会”不变的改革方向，逐步实现管理重心、权利向社会、社区和民间组织转移。
2、强化公民意识、培育公民社会。
3、借鉴西方改革实践的经验，建立政府与社会之间合作互动，鼓励公民对政治生活的积极参与，发展民间组织的主动性，使它们承担起更多的职能，参与政府的有关决策，促进政府向透明、法制、高效和负责的民主化方向转变。构建具有中间调节机制的政府、市场和社会的三元结构。树立治理理念进而达到和促进以官民合作为特征的“善治”（Better governance）
4、重新定位政府角色，政府从传统部门利益型向现代公共服务型转变，善治就是平等、民主、透明、公正和法制等文化价值理念的综合反映。
5、善治离不开非政府组织作用的充分发挥。
6、社区居委会改革的核心问题是从根本上克服行政化倾向，回归社区居委会与社区居民、社区居民会议的法理关系，使社区居委会真正回到宪法和居组法所规定的轨道上来。居委会主任由本社区居民直接选举产生，社区居委会成员非职业化。其组成应该是一群活跃于社区和民间社会活动家，而不是职业化的“官僚”或“干部”。
7、由社工承担原由居委会完成的政府交办的事务性工作。
8、坚持党组织对社区内各种组织和各项工作的领导核心地位，但不意味是党来包办社区建设与治理，更不能包办社区自治。
9、目前现行街道办事处和居民委员会体制是我国计划经济体制下的产物，尤其是作为区政府派出机构的街道办事处体制已与现实的发展极不适应，各地不同程度上对街道办事处进行了改革探索，基本可以划分为两大模式：
   一、是上海模式，特点是实现从专业条线管理为主向条块结合以块为主的转变。
   二、是青岛和南京模式，特点是在街道层面上实现政府行政职能和社会服务职能的分离。
10、至于北京采用什么模式对街居体制进行改革，我们正拭目以待，我认为形式不是主要的，关键是改革的内容，要做到真正的转型，要解决“屁股决定脑袋”的问题，要真正为老百姓办实事、出实效，切实保障广大居民的物权等的一切合法权益，否则都会让改革走过场。
几年前我就对在沪所住的龙柏街道进行了调查，龙柏街道位于上海闵行区虹桥国际机场和七宝古镇附近，总面积4.54平方公里，常住人口10万多人，外来人口2万余人，整个街道己建成各类住宅和公建配套用户340多万平方米，有独立物业管理区域86个，物业管理企业39家，居委会31个。龙柏街道这些年以现有法规为基础，从实际出发、与房管部门紧密结合，积极发挥街道综合协调的优势，以创新的精神成功破解了物业管理工作的难题。现在该街道70%新建小区成立了业委会，物业费收缴率普遍达到98%以上。龙柏街道很早就意识到，物业管理工作涉及到每一个居民，更关系到群众的切身利益，直接影响到居民群众的安居乐业。物业管理作为社区建设的重要基础，是街道必须重点抓好的为民实事工程。良好的物业管理服务是创建文明小区的前提条件，进一步推动物业管理工作的健康发展，可以增强党在小区工作中的影响力和凝聚力。
龙柏街道很早就成立了物业科，协调解决开发商、物业公司、居委会、业委会和居民产生的和物业管理有关的问题。由于每个小区都有自己不同的特点，街道和房管部门不可能有精力去具体指导每一个小区、这就必须依靠小区居委会党支部担负起这个责任。
龙柏街道按照政退党进的思路，由党的控制把小区真空地带填补起来。正因为龙柏街道在坚持党的领导方面进行一系列新的探索实践，在相同的政策环境下，不唯书，不唯上，成功破解了物业管理的难题，与广大业主居民共同实践、营造出一个与“危机”小区完全不同的祥和局面。
龙柏街道的实践证明了在中国逐步实现依法治国的漫长历史阶段，坚持党的正确领导、坚持政府负责任的引导、从实际出发、以人为本、自上而下的推动改革、进行制度的创新和广大民众自下而上的互动、逐步提高民主自治的能力、同样缺一不可，这就是中国的国情。
二、落实物权  重中之重
2007年10月1日物权法的实施是中国改革开放一个划时代的里程碑。公民的三大基本权利包括生命权、财产权和自由权，其中，财产是公民自我和人权的外在体现，从一定意义上说，财产权是生命权的衍生，是公民享有其他基本权利的条件和保障，是人权最为重要的内容之一。在法治理论中，财产权被称为民主法治的基石，因为公民的财产权是发展市场经济和追求自由民主的基础，也是人的自由和公共秩序的基础。从这个意义上来看，财产权不仅具有经济权利的属性，还带有浓厚的政治权利色彩。在市场经济条件下尊重和保障公民的财产权，对于弘扬自由和民主的权利诉求，促进社会的和谐发展具有重要的意义。
社区纠纷是新建小区长期存在的一个深层社会问题，这些年房地产和物业管理一直成为社会的焦点、热点和难点，在社区居民、业主、开发商、物业公司、居委会和政府有关部门甚至法院等相互之间一直战事不断，这一切说到底还是物权之争。有相当一部分小区业主从未看到过本小区开发时的规划审批文件，不知道小区各项设施是否到位。有相当一部分小区业主更不清楚公有面积、公有财产在哪里，有相当一部分小区的公共面积长期被他人出租，公共权益被侵占，维修基金去向不明。有相当一部分小区整体建筑、电梯、锅炉和水泵等设施偷工减料，目前又年久失修，整体物业在贬值。当我受歌唱家朱明瑛的委托共同在北京市政协会议上汇报有关物业纠纷的一些实际情况时，她说她小区当时购买时是2万多元一平米，后来由于物业不到位，5千元一平米也卖不掉。                                   
由于“物业管理条例”产生在物权法之前，经过这些年的实践证明，“物业管理条例”的一些条款应从物权法的角度重新审视，“条例”中“一刀切”的物业模式很值得商榷，另外如让公共安全这样的重大的公共产品由与业主有重大利益冲突的物业公司掌控，那业主还有什么安全感可言？！直到今天连改革开放最早的深圳都在继续发生保安打业主的惨痛事件，这说明我国在全盘引进国外物业管理模式上存在不少弊病。实际上现在物业行业事实上还是政府垄断，这不但阻碍了物权的落实，而且影响物业行业自身的健康发展和形象，成了“两会”必谈的热门话题和政府官员被问责的主项。一些社区纠纷的背后往往都反映了业主对维护自己最切身利益的物权越来越强烈的诉求。
我曾先后写过三篇文章：“美丽园——冰山一角”、“美丽园的社会环境”和“美丽园与龙柏街道”，浅谈了对社区纠纷的观点。当时我对在不太长的时间内解决社区纠纷抱比较乐观的态度，但实践证明，由于社区纠纷的背后是尖锐的物权之争，只要上下“九龙治水”和“屁股决定脑袋”的问题不解决，解决社区纠纷还有很长的路要走，所以落实物权是实现社区和谐的重中之重。
三、社区纠纷  案例沉重
我从1999年开始从事业主委员会筹建和运作工作，在2001年参于成立北京市海淀区第一家业主委员会，但直到今天还没有走出买房等于买烦恼的阴影。有一个小区物业公司不按物业委托合同公布帐目，业主向区建委和街道办事处反映、3年多一直得不到解决。有一个小区业委会的换届选举被区建委和街道办事处等明目张胆的进行作梗和粗暴干涉，业主向街道办事处，向区政府街工办，向区政府行政投诉中心，向市建委，直到向市信访办投诉，让业主等了N个“60天”，结果这些政府部门还是维持区建委乱作为的错误决定。虽然经过业主这一年多春夏秋冬的奔波、投诉和抗争，总算到今天市信访办信访复查复核办公室才正式要求区政府重新进行复查，这让业主看到希望，但已暴露出业主维护自身物权是何等的艰难！有一个小区按“信息公开条例”要求政府有关部门公开四封信访答复中的信息依据。经信息公开工作人员核实后，居然被告知这四封信访回复中的有关信息都不存在，这说明政府部门的个别人在这四封信访回复中所确认的物业公司已公布帐目等说法根本没有确切的事实依据。这也说明政府有关部门的个别工作人员由于种种因素影响，在处理老百姓信访上不单十分冷漠，甚至推诿和造假，这已严重破环政府在老百姓中的公信力。现在居然还不断发生那么多令人心情沉重的社区纠纷案例，如至今也没有找到打断一小区业委会主任双腿的背后策划者，这对社会和谐等方面有多么恶劣的影响。
社区业主反映比较多的是以下一些问题：
1、社区暴力触目惊心、居民缺乏安全感。
2、业委会成立难。
3、业委会运行难，基层政府没有提供相应的学习培训服务。
4、业主公共物权不明晰，急需政府有关部门确权。
5、某些政府基层部门有违业主自治的基本原则，行政行为明显不当等。
四、中国式善治——希望之路
由于不少基层政府的第一把手没有摆正经济工作和社会和谐的关系，没有“转型”，问责制也没有到位。由于缺乏正确有效的干预、引导和调解等机制，大量物业纠纷被推上法庭，现在各地法院对物业纠纷的诉讼不堪重负，不少律师也感叹物业纠纷已进入“死局”。业主想维护自己的物权，走法律程序大都由于种种原因立不了案、就是立了案也是拖个一年半载，就是开了庭业主也难以胜诉、某法院甚至法官私下要求业主撤诉，所以往往业主胜诉也难以执行。业主不但受气，还花不少冤枉钱，跑不少冤枉路。所以我们比较多的是采用行政复议，信访和信息公开等这一中国式善治方式。“善治”这词不同于“物业”“社区”等是外来术语，是我们老祖宗就有的理念。现有东西方学术界都赋予其新的内涵，善治是公共利益最大化的治理过程，城市的善治，首先需要法治精神。在中国由于法治极不健全，人大和政协疲软让权力监督纸上谈兵，舆论监督一时也难以实现。网上几乎无日不谈王菲，就是很少看到一篇反映社区纠纷深层次的报道，也很难看到广大有识之士在社区创业的事迹。所以在中国谈善治必须从中国的实际出发，既然善治的精髓是平等，那必然是双向互动的，也即政府自上而下的推动经济和政治改革，民众自下而上的发挥不断出台政策的强大威力进行互动，从“信访条例”到“信息公开条例”，“阳光公选”，“网络问政”，“探讨公务员的正常退出机制”，直到落实中央纪委监察部等实施违反信访工作纪律党纪、政纪处分两个规定等，一步一个脚印、认真实践。正如国发[2008]17号文件“国务院关于加强市县政府依法行政的决定”上所指示的：“近些年来我国市县政府，一些行政机关及其工作人员依法行政的意识有待增强，依法办事的能力和水平有待提高，一些地方有法不依，执法不严，违法不究的状况亟须改变。依法行政重点在基层，难点在基层。各地区，各部门要切实增强责任感和紧迫感，采取有效措施加快推进市县政府依法行政的进程。”
贵州“瓮安事件”和“云南孟连事件”已引起社会极大的震动，不加快中国式善治的步伐，在城乡都有“矿难”随时发生的危险。
众所周知，我们一些个别地方官员一贯崇尚GDP增长，力求以经济增长来取得施政效益，获取个人官位提升的资本，同时通过幕后交易，分享其经济利益，这就形成了政治权力与资本结合。
中国改革开放虽然取得很大的成就、举世公认，大多数人口在20年间生活质量有了明显的改善，但不可否认也是个别人利用政府某些人手中的权利获得一次盛宴的机会，现在大家才真正体会到马克思所说的，“如果有30％的利润，人就会铤而走险；有100％的利润，就会践踏人类良知；有300％的利润，人就会冒着被绞死的危险去为之。”为了自己的利益最大化，一些人哪会顾及他人的房倒屋塌和生命安全。
我最近参与圆明园研究时一直思考一个问题：大清帝国的轰然倒塌，圆明园建园300年来的风风雨雨和美国200年的崛起，给我们每个中国人刻骨铭心的启示。一八六0年十月圆明园惨遭英法联军劫掠焚毁，而一八六0年美国废除奴隶制度的内战才刚开始。中国现在与发达国家相比较，最大的优势是文化，最大的差距却是思想。所以虽然治理和善治目前只是经济学、政治学、社会学和管理学的热门术语，但最重要的是要解放思想和通过我们的共同努力让中国式的善治变成中国政府和人民共同深入进行改革的伟大实践。
要破解社区纠纷的难题，区政府和街道办事处只有直面社区现状，以高度负责的精神，从落实物权为切入点，剖析每一个社区纠纷典型案例的始末和真正的症结所在，尽快解决一些诸如业委会法律地位和业委会如何进行社会经济经营和自治运作等实际问题，只有全社会密切关注社区物权的落实和矛盾的化解，只有加大力度推动政治建设的步伐，实现政府职能的真正转变和基层的协商民主，才能通过政府和广大群众的互动实现社区真正的和谐，虽然普遍建成和谐社区还需要时间探索和实践，但由于北京和各地都有不少成功经验，只要党和政府高度重视，下大力气理顺体制,解决一些基层组织的缺位和错位,只要上下统一认识,保持一致和共同努力，实现各方多赢的难度并不大，中国式善治是真正的希望之路。

业委会

“社区建设中业委会与居委会之关系”研讨会

       邀请函            

各业委会同仁、业主朋友，各位学者、专家、律师：

北京市业委会协会申办委员会将于本周日举办“社区建设中业委会与居委会之关系”研讨会，敬请莅临！

时间：11月23日下午1：30

地点：清华大学社会学系，熊知行楼211会议室

路线地图：见附件。

                                     北京市业主委员会协会申办委员会

                                                                                               2008年11月18日



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业申委办公室
联系方式：
地址：朝阳区西坝河南路甲1号新天第业委会
邮编：100028
电话：82575509  82575509（传真） 83460532
联系人：陈  鹏 刘月雯 傅春晖

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建委．小区办都是利益集团的同伙．查查秦国华拿了多少小区物业公司的红包就知道了．