回复业委会3月22日函

                                回复函
3月22日贵会“关于你司3月10日《致全体业主的一封信》的疑问”来函收悉，业主对函件内容有疑问我们愿予以解答，但“内容有诸多不实之处”的论点贵会有何依据？就来函中的意见我管理处作如下解答：
1、        关于空置房收入:首先,我管理处在05年终审计时向贵会委派的审计人员提供的记帐凭证、物业费收入明细帐、总帐、损益表等会计资料中都包括有此笔收入，并不是我管理处根本未作帐务处理，不是审计人员对往来单位通过“函证”等方法查明的情况下，何来“不如实报告此收入情况”的问题？其次，贵会委派的是有丰富经验，且工作认真细致的注册会计师，在这种只需具有初级财务知识就能核对清楚的问题上我们何敢“不如实报告”？第三，审计报告中的数据都是依据审计人员的查帐结果编制的，审计人员不会按我们提供的数据出具报告吧？
2、        05年前的审计报告都是审计人员依据独立审计原则出具的，且都有工作底稿以备“注协”检查并承担法律责任，不知贵会因何对其真实性和准确性产生疑问？05年的审计工作也是我管理处主动提出由贵会委派审计人员的，企业每年向税务及工商部门提供的审计报告不都是税务及工商部门委派的吧？
3、        关于会所物业费：我们在05年多次向开发商催要会所物业费，正式发函就有三次。今年2月我管理处就会所物业费问题准备再次在业委会的支持下向开发商发函及进入法律程序解决问题，在2月底向业委会提交了我管理处的函件后，某业委会领导说要开会研究，可直至今日仍未给予答复。作为物业公司，如果能合理合法的收到物业费，我们怎么可能不要呢？
4、        保安费用支付问题：各行业在不违反法律法规的前提下都有通行的作法，我管理处把保安公司的实际支出作为物业费支出的依据有何不可？在现今全社会劳务成本都在快速增长的情况下，在保证维护园区公共秩序的前提下，我们认为应重点关注费用整体支出水平是否合理与真实。我管理处聘用的保安公司不仅为时代庄园提供服务，还为万万树、世贸国际公寓、大湖山庄等多个园区提供正规保安服务。
5、        关于维修费用：我管理处是按包干制合同对园区进行物业管理，在公共区域设备设施出现问题时我管理处就予以维修。中水设备、中控设备都已投入使用近四年，油漆粉刷的围墙、栏杆等最少也两年以上，已过保修期。园区业主们都清楚的知道，开发商由于种种原因现已很少能履行保修义务，05年上半年，由于开发商发包的东区绿化施工单位在维保期未到的情况下就不再为东区绿化进行养护及补种了，我管理处本着对园区业主负责的态度先行垫付资金进行了补种工作及维保期内的养护，05年6月与开发商共同验收后东区绿化养护费用才由物业费中支出；05年下半年又组织对园区内130余户因各种原因漏水的业主家里进行了修复。我们认为上述费用是应由开发商承担的，故未计入物业费支出，虽经我管理处与开发商多次协商，费用至今仍未拨付，在这种情况下，我管理处只能是在有限的能力范围内，想尽办法为业主们解决实际问题。现园区还存在很多开发商遗留问题，还仍有200余户业主家的漏水问题没有解决，园区的正式用电还未接通，而这些问题才真正应是业委会关心及协助解决的吧？
6、        办公电费：原我管理处是在地下室办公，夏天潮湿闷热，冬天阴冷。05年5月搬到楼上后，保安及保洁仍在地下室。我管理处办公环境中的夏天制冷、除湿，冬天取暖都需要用电，还有一些办公、照明、排风设备等。冬天有20几个电暖器、夏天的4部空调、5部除湿机，10几部电扇基本都是连续运转，冬天的用电功率达到50KW，夏天也要30KW。办公及宿舍区有700余平米，一年7.1万元电费，平均下来是1小时16度多的用电量不知有何不合理?
7、        对外提供保洁项目是我公司新业务的开展，在开展新业务的同时把园区的保洁工作自己来作也是顺理成章的事。我公司的管理费用是按项目分别设置的，时代庄园的管理费用只是项目本身的管理费，三年来不仅没有分摊公司的管理费用，连时代庄园项目上的代发工资手续费、购支票、汇款手续费等都未计入时代庄园的物业费支出。如果业委会认可，我们将按合理办法分摊公司管理费。
8、        关于从04年底我管理处实行的赠送洗车卡、水票、保洁卡等缴费办法，主要是出于我管理处的经营管理考虑的。从05年的业主缴费来统计，一次性交纳一年物业费的占45%以上，3个月的只占不足5%，其余约50%是交纳半年的。在此交费比例下，物业收费工作约占财务、客服及项目管理者工作内容的60%。收费过程中首先要财务提供业主已缴费期限、客服部人员核对后要制作交费通知单、发放通知、电话及短信提醒、有的还要与业主沟通解释，然后业主交费、财务人员登记物业费台帐、进行相关帐务处理，再与客服人员对帐等等。物业管理作为劳动密集型的服务行业，人员的多少及员工的精神状态直接会影响到服务质量。试想，如果我管理处与收费相关的人员每个月都把大部分精力放在了收缴物业费上，还有多少精力来提高物业服务，管理人员还能去检查监督服务质量吗？如果一次交纳一年物业费的业主比例达到80%，管理处的人员就能投入更多的精力去提高服务，而且我管理处也能相应的减少1、2名工作人员，从而节约物业费支出而用在业主身上；而如是业主们都按3个月交纳物业费，我管理处相关收费人员也许90%以上的精力都要投入到收费工作中去，还有可能因工作量的增大，导致增加工作人员，多支出物业费。在我们学习先进物业管理经验时了解到，南方物业管理成熟及发达的城市，有些小区为鼓励业主交费，对一次交纳一年物业费的给予一定的折扣或增值服务，我们想也是出于上述考虑的吧？关于水站及洗车的问题，我管理处已在上次回函中明确答复，我管理处未单独收取任何费用，并让相关经营者直接与业委会联系。
9、        关于保安人数及人员减少而岗位不减的问题在去年与业委会商订合同时就已通告贵会，当时贵会也未提出疑议。06年初，来广营派出所已将我管理处对时代庄园提供的保安服务申报给市公安局，参加“朝阳区先进治保标兵”的评选，我们想保安工作的好坏及是否能满足园区需要业主们会有客观公正的评价的。
10、        依据实际情况，我们将园区保洁工作划分了15个区域，加上垃圾收纳人员、办公区保洁人员共17个岗位，园区的保洁是依据委托合同约定的服务标准及业主要求来完成工作的。
11、        园区的物业管理是一年365天，每天24小时都要有人的工作，还要依照法律法规安排员工正常休息。保安经理、主管及弱电维修、消防监控等3-4人，工程部13-14人，客服部8-9人，综合部4-5人，再加项目经理等管理人员平均31人我们认为是合理的，我管理处客服部的夜班值班人员也许大多数业主都没有见过。至于05年12月的工资问题：审计报告中所指工资实际是人工成本的概念；05年上半年管理处月平均人工成本约为6万余元（其中包括在审计报告中列在顾问费中的顾问人员人工成本3万元），下半年由于社会保险基数的增加，及法规强制规定要为员工缴纳生育保险（不论男女，结婚与否都要上）导致增加了一部分人工成本；在05年6月底与业委会签订了委托合同后，我管理处对工作计划调整的同时准备于12月份依据员工入职时间的长短、工作表现等进行一定的奖励，此奖励已实际发放；综上原因导致12月份的人工成本比其他月份偏高。我管理处的人员工资全部是银行代发的，员工在办理工资卡时银行实行的是实名制，在每月个人所得税明细申报时也要填写人员姓名及身份证号，且我管理处从03年起就已开始银行代发工资。
12、        我们认为在不了解我公司实际情况下对资质的质疑是没有依据的，且是对相关行业管理部门的不信任。不仅我管理处具有相关的技术人员，从05 开始，国贸中心保养部的20余位技术人员都是我公司派遣的，我们怎么会“不具备独立为园区提供服务的能力”？
13、        关于财务明细问题，我管理处认为：首先已经贵会委派的审计人员进行了充分的审计，并向贵会出具了审计报告，其次我管理处关心的是整体费用支出是否合理及是否达到了服务标准的问题，而不是如贵会只关心人数及工资问题。第三为避免解释中出现误差，依据“业主”提出异议，应于10日内做出合理解释的原则，有何不可请业主直接来物业查询？
14、        车辆管理系统是我管理处于05年初主动提议并承诺为园区增加的设施，在包干制的费用前提下，05年11月我们仍兑现了承诺。我管理处对门岗的管理一直以来都得到了业主的认可，访客的称赞。

以上为我管理处对业委会提出的14项问题予以的答复。我管理处对来自不同方面的意见都会认真听取，也会将有限的精力投入到无限的为业主服务当中去，也愿意广大业主热心物业管理并成为物业管理的专家，也愿意成全业主们追求完美的愿望，但我们不会趋炎附势，不会拉拢收买、不会谣言惑众。三年多来我管理处员工不畏风霜雨雪、不计较个人得失，为园区的稳定，业主的安居付出了艰辛的努力，倾注了大量的心血。为保一方平安就连普天同庆，合家团聚的除夕夜，包括项目经理在内的许多员工都是在时代庄园渡过的。虽然我们不住在园区内，但我们与大部分业主一样热爱园区。我们不愿看到时代庄园出现包括稳定在内的任何问题，更不愿看到由于物业管理方面的原因给时代庄园造成不可修复的硬伤。依据“时代庄园业主大会议事规则”第二条第3款我们再次建议尽快组织召开园区业主大会，并对是否续聘我物业公司及物业费的执行标准进行投票。近来，业主们听到了许多来自不同方面的“声音”，我们也希望广大业主能重新审视及判断我物业管理处的工作，我们尊重全体业主的选择，即使最终离去我们也会与业主们微笑道别。
“华之外观者博浮誉于一时，慧之中藏者得赏音于千古”，是“博浮誉”还是“得赏音”就让时间老人来见证吧！

       顺祝

                                            业安

                                   北京金世恒业物业管理有限责任公司
                                          时代庄园物业管理处

  恼羞成怒

这态度真的是很有意思。
一派胡言！

哈哈，估计会所的电费也都让物业出了，要不咋那么多呢？

客服部8－9人干啥的？综合部4-5人什么工作内容？一次交全年物业费的45％，一次交半年物业费的50％，一次交3个月的5％，这种情况下，收费工作还占财务、客服、项目管理者精力的60％？可信吗

生育基金国家规定按工资的0.8％缴纳，能解释72％的增幅吗

一会说自己没人要国贸派，一会说自己还往国贸派人呢，雾里看花

好一个时间老人来见证，三年了，小区的现状能说明一切，能给你如何的评价，都刻在时代庄园的一砖一瓦上。不想再多说一句了......。

现在只是想说说，作为一个业主看到今天的一切的感想，

物业公司一边叫苦连天，做入不敷出状，一边却对业主们进行招标如此畏惧和阻拦；面对业委会合法索要文件，却左右躲闪，甚至称“没必要”，现在看到要揭开物业内幕了，却拿出这么个“不要谣言惑众”的回复。至于“拉拢收买”，没听说业主拉拢收买业主的，也没听说业主拉拢收买物业的，不知道还有谁收买拉拢谁的？其实，不要在这些方面下工夫了，放下伪装，真诚面对才是该有的态度。

稳定，我们当然需要稳定，几百万的财产放在这里，没有谁比我更需要稳定，但是我不能，实在不能在您所谓的稳定下任由您宰割啊，这是什么样的稳定？想想可怕。

同时，也请业委会的同志们一定要公开公平公正稳妥的展开这项工作，因为这项工作太重要了，我糊涂了三年，现在才明白这里有这么多的问题。

业委会，我也相信你们，在高压线事件和篮球场事件中，已经充分体现了你们的能力和无私奉献精神！

在报纸上看了美丽园的业主们成功地挤掉物业费的水分，在网上看到欧陆经典的业主们成功地通过招标选择了满意的物业公司。给了我信心，也请你们向他们虚心学习，学学成功的经验和失败的教训。

最后，希望我们的小区能够通过合法的程序，选到真正有服务意识，有职业精神，让广大业主满意的物业单位和物业环境。

8楼说的好！

支持8楼的观点。