别墅品质毁于“涂鸦之作”

鼹鼠

很多业主认为改建后的房子怎么看怎么舒服，但这种行为有悖于我国的传统道德，是不该提倡的，应及时杜绝。同时，业主也应当清楚地意识到私搭乱建行为造成的危害。


首先，影响邻里关系。比如对私家花园的改造，如果改种的是一些灌木植物还好，可如果改种的是大型树木，由于其生长较快，不出三五年的时间便有可能影响到邻居家的采光。再如，因私搭乱建行为会造成楼间距减小、绿化面积缩水、影响园区整体景观等问题。


其次，影响社区的整体形象。业主在进行私搭乱建时就应当明白，自己的行为将给整个社区造成的负面影响，如破坏原本风格统一的外观等。那么，这些负面影响就可能直接导致社区的贬值，这不仅是社区全体业主的损失，同时也是私搭乱建业主自己的损失。


以美国芝加哥曾经名噪一时的左岸社区为例，最初它是个环境优美、居住舒适的高档别墅区，很多名人以拥有左岸社区的房子为荣。但随着入住的业主越来越多，不少人就开始对自家的别墅进行随意改造，影响了整个别墅区的品质和环境，其结果导致大部分有钱人逐渐搬离此区域。到20世纪70年代，这个曾经拥有无限辉煌的高级别墅区，却最终沦为令政府头痛的贫民窟。

晴昊

近日，新起点嘉园业主程先生向本刊举报：自家窗前冒出了十二米高楼，遮挡了采光，居住品质受到严重影响。近来，私搭乱建的问题也频频见诸报端，目前京城私搭乱建的现象几乎发展到失控的状态。私搭乱建不仅导致业主利益受损，并且影响社区的整体形象，导致物业纠纷不断。

　　消除私搭乱建厉剑在悬，但是途径看似简单，实则困难重重。

　　私搭乱建猛于虎

　　果如程先生所言，在新起点嘉园现场记者看到5号楼业主至高美术馆改扩建已接近完工，12号楼3层的东侧窗户已被改建后的至高美术馆墙体严重遮挡，墙上的一段钢筋水泥柱距离3层东侧窗户不到10厘米。开发商三义房地产开发有限公司副总经理宋毅表示，此楼是至高美术馆私自搭建，并未征得开发商和物业的意见，并且经多次劝阻无效。同时表示，至高美术馆的行为严重损害了全体业主的利益，并且存在安全隐患，开发商决定牵头维权，坚决要求拆除违章建筑。

　　许多业主经历着新起点嘉园这位业主的遭遇，记者随机对一些社区进行了调查。

　　大兴区郁花园一里小区：“我出差了一段时间，回来就发现小区多了很多“空中楼阁”，一位业主愤愤不平地说。

　　“来客人没地方住，在楼顶上盖房子正合适”，某业主如此介绍其私搭乱建的目的。

　　“前段时间买了条狗，养在家里不方便，我也就占点地方给小狗搭个小房子”。

　　某别墅区：一位姓王的住户称：我家只搭了个小亭棚，全轻型的，看到小区内大兴土木，我也很担心，将有一天全都没有了私家花园，都变成了建筑群，别墅内肯定居住环境极差。

　　“大家都在搭，为啥我就不能搭”“别人不拆，我也不拆”，刘小姐说。

　　……

　　私搭乱建四处蔓延，原银枫家园业委会主任北野指出目前京城私搭乱建的现象已经发展到失控的状态。

　　形同虚设的缚虎之绳

　　私搭乱建属于违章违法建筑，或通过行政程序解决，或通过司法程序解决，为什么私搭乱建欲罢总不休，越演越烈，解决私搭乱建的途径各环节实际情况如何呢？

　　第一环节 物业监管“漏鱼”

　　新起点嘉园社区北京健翔物业管理有限公司工程总监刘宗明表示对于至高美术馆的违章建筑进行了多次口头和书面制止通知，并且采取了停水停电的措施，但是都未阻止成效。记者又对其他一些存在私搭乱建的小区物业公司进行了采访，均表示阻止私搭乱建行为存在难度。

　　对于私搭乱建阻止难现象，北京盛世物业管理有限公司董事长刘刚则表示其所服务的社区出现很少并及时得到了制止。他认为物业公司首先要加强服务力度，要认识到私搭乱建是侵害了全体业主的利益，绝对不允许出现。发现私搭乱建的迹象要及时采取各种措施阻止到位：比如对违约的业主进行公示；向业主委员会及业主大会汇报情况；或者利用舆论的力量以及对违约的业主进行法律诉讼等。一旦阻止不到位，私搭乱建完成，就加大了解决的难度。

　　中国人民大学公共政策研究中心舒可心也表示目前很多社区的物业公司监管不到位并且上报不积极，甚至有些物业公司公开乱建。物业监管不到位，为私打乱建难以解决埋下了祸根。

　　第二环节 行政解决“庐山真面目”

　　北京仁和律师事务所副主任孟宪生表示在物业公司阻止无效的情况下，可以采取行政和司法程序解决。那么行政程序在实际中是否能发挥作用，实施效果如何呢？记者就新起点嘉园事件采访了海淀乡城管，一位不愿意透露姓名的官员介绍，接到举报后，行政解决私搭乱建的程序如下图所示。

　　一般行政解决的周期有多长？该官员坦言，接到举报即刻立案的时间很快；但其却无奈地表示由于现场检查需要看被举报违章业主是否能够提供《建筑工程规划许可证》等，并且所有的笔录均要求当事人签字，如果当事人借故逃避不配合，那么就很难确定多长时间能处理完毕。当记者问及是否业主不配合就无法开展工作时，其介绍补救措施可以是有人大代表作证明，但是由于多种原因一般也不易操作。另外，对于下发限期拆除决定书以及强制拆除都需要上报上级，而此过程需要的时间受到上级机关现场勘察是否顺利等原因的限制，时间也无法确定。

　　由此，行政程序的繁杂窥见一斑，对此，北京市汇佳律师事务所主任邱宝昌建议行政部门应该减少烦琐的行政程序有效行使职责。

　　第三环节 司法诉讼的困惑

　　防线是否能阻挡“私搭乱建”的泛滥呢？长期以来，诉讼主体资格的困惑成为了司法解决的“门槛”。如四川郫县晶都小区业主委员会状告开发商在未经规划部门批准和业主同意的情况下，私自在小区公共用地上建设车库和住房。法院审理后认为，根据我国物业管理条例第十五条规定，业主委员会并不具有民事权利能力和民事行为能力，不具备诉讼主体资格。

　　诸位专家认为从理论上来看，物业公司、受到侵害的相邻业主，受业主大会委托的业主委员会都可以作为诉讼主体起诉，但是在实际中却受到了业主委员会严重缺失、业主大会召开困难、业主委员会是否具有诉讼资格以及物业公司的不积极上报、个别业主不愿意招惹麻烦、忍让一些和法律成本高昂等各种问题的制约。

　　顽疾之根朔源

　　为什么在解决私搭乱建的途径中困难重重，北野认为私搭乱建有历史的原因，1976年地震，政府为了解决人民安全，允许建立地震棚，自此，私搭乱建现象严重扩展。其根源之一是业主私有财产观念不正确，没有认识到私搭乱建会造成楼盘贬值，对于他人，容其效法，侵害公共利益的同时也侵害了自己的利益；从福利分房过渡到商品房销售，这是社会转制后不可避免要出现的一种现象，中国经济发展快速，而业主的观念却没有跟上。根源之二在于执法力度不够。经济发展的速度快于行政司法变革速度，相关行政部门的执政观念对私搭乱建是对整个城市形象破坏的认识有待提高。

　　地产观察家、评论家陈大阳也发表了类似的观点，其认为根源在于执法效率不高。虽然业主自私是私搭乱建现象的起源，但是业主意识的提高属于精神文明建设，而精神文明是建立在物质文明和法律支撑基础之上的。

　　由此可见，业主私有财产观念与行政司法变革落后于市场经济的发展使得私搭乱建屡禁不止，而目前迫切需要做的两件事便是进行全民教育，提高公众意识和道德；完善行政程序与司法制度，加强城市管理，及时发现和制止、消除违章建筑。随着奥运会的来临，必要的时候需要对私搭乱建现象展开专项治理，强制执行拆除。

　　对于业主而言，若有邻居私搭乱建，首先理性认识到此属于违章违法，千万模仿不得；若利益受到损失，首先应该了解行政解决程序并及时向相关部门举报；对于司法解决主体资格问题，若新的《物权法》出台，业主就可以以个人名义提起诉讼。2005年10月23日，“物权法草案”第四次提请全国人大常委会会议审议。其中一条修改为：“对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。”