政治局学习物权法 胡锦涛强调维护群众财产权

普通业主

政治局学习物权法 胡锦涛强调维护群众财产权
http://www.sina.com.cn 2007年03月24日18:11 新华网
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　　新华网北京3月24日电 中共中央政治局3月23日下午进行第四十次集体学习，中共中央总书记胡锦涛主持。他强调，实施物权法，最根本的是要从我国社会主义初级阶段的国情和实际出发，全面准确地把握并坚持和完善国家基本经济制度，重点针对现实生活中迫切需要规范的问题统筹协调各种利益关系，切实维护好最广大人民的根本利益，促进社会和谐。

　　中共中央政治局这次集体学习安排的内容是关于制定和实施物权法的若干问题。中国社会科学院法学研究所梁慧星研究员、中国人民大学法学院王利明教授就这个问题进行了讲解，并谈了实施好物权法的意见和建议。

　　中共中央政治局各位同志认真听取了他们的讲解，并就有关问题进行了讨论。

　　胡锦涛在主持学习时发表了讲话。他指出，十届全国人大五次会议通过了《中华人民共和国物权法》，并将自今年10月1日起施行。这是推动形成中国特色社会主义法律体系的重要步骤，是贯彻依法治国基本方略、建设社会主义法治国家的重要举措。制定和实施物权法，完善中国特色社会主义物权制度，对于坚持和完善国家基本经济制度、完善社会主义市场经济体制，对于实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益和激发全社会创造活力，对于全面建设小康社会、加快构建社会主义和谐社会，具有十分重要的意义。各级党委和政府要从坚持依法治国基本方略的高度，充分认识制定和实施物权法的重大意义，认真实施好物权法。

　　胡锦涛强调，要突出把握好以下几个重大问题。一是要牢固树立物权观念。要通过多种途径提高广大干部群众对物权法的认识，充分认识依据宪法和法律对国家、集体和私人的物权给予平等保护的重大意义，牢固树立依法平等保护和正确行使财产权利的物权观念，为实施物权法营造广泛的社会思想基础。二是要全面坚持国家基本经济制度。毫不动摇地巩固和发展公有制经济，毫不动摇地鼓励、支持、引导非公有制经济发展。要按照解放和发展社会生产力的要求，继续深化改革，加大攻坚力度，坚决消除各种体制性障碍，着力完善社会主义市场经济体制，着力形成更加公平、更加开放的市场竞争秩序，为增强公有制经济活力和促进非公有制经济发展提供更加有力的法制保障。三是要切实维护广大人民群众的权益。要按照物权法的规定，切实维护人民群众的土地承包经营权、宅基地使用权、房屋所有权及其他财产权利。要坚持和完善农村基本经营制度，坚决制止侵害农民合法权益的行为。四是要加快完善相关法律制度。要配合物权法的实施，着眼于保障权利、维护秩序、促进竞争，抓紧建立健全民商法律制度，发挥民商法律制度在推动社会主义市场经济发展、促进社会和谐方面的重要作用。

　　胡锦涛指出，要在全社会深入宣传制定和实施物权法的重要性和必要性，深入宣传物权法的立法主旨、基本内容和各项规定，为实施物权法营造良好舆论氛围。要利用实施物权法的有利时机，在全社会广泛倡导全体公民学法辨是非、知法明荣辱、用法止纷争，增强依法行使权利、履行义务的公民意识。

　　胡锦涛强调，各级党委、政府和领导干部要带头学习和实施物权法，全面落实保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利的法律要求，正确处理行使国家权力和保障公民权利的关系，充分运用物权法等法律手段提高促进经济社会发展、管理经济社会事务的水平，增强解决社会矛盾、促进社会和谐的能力。各有关部门要各司其职、各负其责，通力协作、加强配合，共同推进物权法的实施。要依法严厉打击各种侵犯国家、集体和私人财产权益的违法犯罪行为。要做好法律援助和司法救助工作，规范和拓宽法律服务，公正有效地解决群众的司法诉求。

    胡锦涛：全面实施物权法统筹协调各种利益关系

普通业主

嘿嘿，一切侵害公民权益的害虫死去吧 ！ 在深圳这里已近有非法开发商利益集团的保护伞死去了 ！ 时代庄园的开发商利益集团及其腐败分子，离死还远么？

可笑

苍天啊，大地啊，

失去仗势欺人，寄生牟利的机会，我们开发商家属怎么活啊 ！

居委会代表一级政府该替我们开发商家属说句公道话 ！

山上的山人

共产党好，胡主席好 ！ 温总理好 ！ 贪官污吏死，害人害民者亡 ！

一崽蚊隔屁。物业完蛋，开发商犯罪 ！

大土司

胡主席万岁！温总理万岁！共产党万岁！！！

jiexiaomai

胡主席\温总理\共产党还告诉你"正确行使财产权利 .....依法行使权利...."物权法是对所有人生效的,不是只对你解小买,即使你们打着维护你物权的旗号,你再号召业主去中南海试试.中国除了物权法还有其他的法律呢.比如说<合同法>,签了合同想不认帐,行吗?
非法选举时不提是否合法,现在抓住了我们大家的<物权法>来当你个人的救命稻草,典型的断章取义!在这虚伪地高喊万岁,典型的跳梁小丑.

诸葛很白

你这个大傻冒，还不如让诸葛太白来批判他们呢 ！ 你胡说什么，这不正好暴露我们要誓死保护物业的决心么？ 你怎么能暴露我们就是物业股东的身份和观点呢？ 你攻击解买就可以，何必暴露观点呢？ 你特傻冒，一点也没有太白有才 ！ 真傻你。看你怎么回去跟关经历，阎经理交差 ！ 唉！ 气死夕阳了。你。。。。

jiexiaomai

没关系,既然你都暴露了解小买集团的目的,大家就都明了比较好.

真鲁迅

关于物业费虚高的说明

2006年3月25日时代庄园的业主们都收到了业委会发的“时代庄园物业收费虚高的剖析”，首先，作为物业管理企业欣喜的看到业委会的委员们认真研究学习物业管理方面的政策、法规，使大家能在同一平台及框架下进行合理合法的沟通。但是，物业管理方面的政策法规在《物业管理条例》的大原则下，由于发布时间有先有后、建设部法规及地方政策的多有出入、执行新文件同时旧文件的废止、在许多程序及方法上未有明确规定、随着物业管理行业的快速发展行政机关在政策制定上又存在一定的滞后性等多种原因，我们认为，想一朝一夕之功就把物业管理的政策、法规掌握并运用好是有一定难度的。现就文中所提事项作如下说明：
一、        时代庄园的建筑类别：
时代庄园在开发商立项时确实是按“普通住宅”报批的，原因与开发企业的相关费用支出有关，而物业收费标准的制定：一是要依据园区实际情况出发，二是要按“普通住宅”的相关收费办法。按“普通住宅”收费没有错，但业主们认为时代庄园是“普通住宅”还是“高档社区”呢？请问那些提出此问题的人会向别人介绍自己住在“普通住宅”里吗？“普通住宅”会像时代庄园这样容积率为1吗？时代庄园绿化面积有8万平米，“普通住宅”的绿化率能达到63%吗？
二、        关于“196号文件”
让我们没想到的是，现在还有人对1997年实施的、已经作废（北京建设网上可查到作废通知）的“196号文件”津津乐道，那我们就与业主一起学习探讨一下曾长期指导北京地区（包括时代庄园）物业收费的“196号文件”吧。“196号文件”全称为《北京市普通居住小区物业管理服务收费办法》，由收费项目、收费标准、服务内容、服务标准、备注等几项内容组成，文件中又将“普通住宅”划分为甲、乙、一般三类，并执行不同的收费标准。由于近年来人工劳务、办公、水电、材料等成本的大幅上涨，且原服务内容、服务标准已与现行标准相差很大，已不能适应当今的物业管理发展需要了，所以市发改委将其废止了。关心物业的人可能记得，2004年4月市发改委曾在各大媒体上发布了新的《物业收费办法征求意见稿》，即现行使用的物业收费办法，其目的就是要以新办法取代过时的“196号文件”。现行的物业收费办法（也是我们认为合理的）规定：前期物业费价格由开发商在《商品房销售合同》中约定，业主大会召开及业委会成立后执行市场价格。下面我们就当时与时代庄园有关的、《剖析》中有误的收费项目及标准结合〖2003〗“282号文件”及〖2001〗“1330号文件”，〖1996〗“274号文件”作如下说明：
1.        时代庄园的类别：根据小区单套住宅的建筑面积、房间数量等方面判断，时代庄园属于“普通住宅”中的“甲类”。首规委在文件中将“甲类”住宅定义为：多层平均每户建筑面积83-92平米，高层93-102平米，一般不少于四室一厅。
2.        《剖析》中有误收费项目的正确标准及说明（按每平米）：　　　　　　
管理费：甲类3.5元/年，0.292元/月，依据京价房〖1997〗196＃文件
小修　：甲类4.72元/年，0.393元/月，依据京价房〖1997〗196＃文件
中修　：甲类8.19元/年，61.3%的房屋自用部分为0.418元/月，依据京价房〖1997〗196＃文件、〖2001〗1330＃文件
智能化：0.4元/月，“196号文件”中没有此项，依据京价房〖2003〗282＃文件
保安费：0.3元/月，依据京价房〖2003〗282＃文件
保洁费：0.2元/月，依据京价房〖2003〗282＃文件
水泵费：0.19元/月，依据京价房〖1996〗274＃文件
我们认为《剖析》一文中有以下几点理解或计算的错误：一是错误的认为可按“196号文件”及“282号文件”收取各项费用，实际是一个文件支持不同的几个收费项目，如对比分析表；二是在计算中没有区分时代庄园的类别，时代庄园是甲类住宅，如管理费、小修费；三是没有学习其他相关文件，中修费是我们依据“1330号文件”中的规定收取的；四是编写人未将时代庄园现有的公共设备考虑进去，园区的中水处理系统、水系等都有大功率水泵，不收水泵费就不会有运行费用。五是对“282号文件”的期限问题了解不够，“282号文件”到期前我们就向市发改委物价处提出了延期申请，当时正值前面所述《征求意见稿》要出台时，市发改委工作人员明确答复原批复文件过期后仍继续有效。“196号文件”中保洁费为0.02元/月，保安费0.03元/月，一个月只有2400元保洁费、3600元保安费，能满足园区业主按原标准对保洁保安的要求吗？六是危言耸听，误导业主，《剖析》一文中的数字每位业主看后都会觉得触目惊心，三年来业主竟多交了600万元！我物业公司三年总共才收取了约800万物业费，如果三年只能收200万，那计算下来每平米的物业费只有0.50元/月，以此价格我们如何给业主提供正常的服务？
物业公司的收费与业主的要求永远是一对矛盾体。物业的收费要遵照各种政策法规，相关方面的法规明显滞后，而业主的需求多种多样，这就是物业管理工作难做的原因。业主们可以分析上面的收费标准，有些项目确实在实际的物业管理中支出小于收入，如智能化，但有的项目却明显不足，如：按12万平米收费面积计算，绿化费全年可收费不足9万元，而园区05年实际支出约40万元；保安费每月可收费3.6万元，而05年实际支出每月约4.8万元，现在保安人数是40人，业委会还多次发函质问是否够用，要是按“以收定支”的原则保安就要减少到30人了，按“196号文件”标准收费更是只有3个人了。以上为对“196号文件”的一点粗浅的介绍，不知业委会招标的物业公司是否按1.21元/月收费？按什么服务标准来管理园区？业主们是否能同意？
三、        其他小区的物业公司情况
我们觉得《剖析》一文中所列举小区与时代庄园是不具有可比性的：一是业态不同，多为塔楼，或农民上楼的房子；二是费用标准不清:这些小区除物业费外,大多收取业主及访客车辆的停车费，而时代庄园是不收取停车费的，也没有底商出租等其他经营收入补贴物业费。就近而言，北苑家园的物业公司就是通过底商出租、收取停车费等补贴大部分的物业费。三是服务内容有差别：这些小区绿化面积远远不及时代庄园大，保安保洁人员人数远远不及时代庄园多？四是服务质量有高低，多为有收费没服务：这些小区大多未实行封闭式管理，且业主报修时做不到随叫随到，再有业主身分、地位也是有显著差距的！我们认为时代庄园应与同时期的相同品质楼盘相比较，如：“棉花城”、“翡翠城”、“澳梨雪乡”、“竹溪园”、“CLLAS”等相比。
四、        资质及营业执照
我公司是2002年8月成立的，经我们认真查看，公司营业执照上根本没有“准予从事物业管理服务时间”的字样。了解物业行业的人知道，物业公司成立时都是“临时资质”，现在的“三级资质”当然是在后期考核通过后核发的，这些都可以通过咨询工商局，建委物业处等行管部门了解到真实情况。
五、        关于召开“通过招标方式选聘物业”的业主大会的解读
“通过招标方式选聘物业”实际是公开招标物业管理公司的行为，其程序为：召开业主大会对是否公开招标形成决议；相关招标程序、文件的准备；投标；开标、评标和中标。园区内大部分业主都对看似公开、公平的所谓“招标选聘物业”方式认同，但我们在此郑重提醒业主们，“公开招标”与“业主大会选聘”是有本质区别的。根据《北京市物业管理招标投标办法》的规定，“公开招标”是业主大会对采用公开招标的形式与否形成决议，对此业主们只有一次行使投票的权利，业主们的投票只是决定用“公开招标”的形式来选择物业公司。大多数业主会误认为选用哪家物业公司将是由自己投票产生的，而真正在投标及开标过程中，评标（即评估物业公司得分）的人是由招标人代表和有关专家组成的评标委员会进行的，并由他们“选取其中综合得分最高的物业公司为园区提供服务”，那时业主们就已经没有了选择自己认可的物业公司的权利，业主们对这一过程将完全处于失控当中，而评标委员会当中的人是否真正代表全体业主的选择呢？我们相信，业主们都知道“招标”中的技巧，等受蒙蔽的业主醒悟时，就可能木以成舟，覆水难收了。从1月份以来，一些人有计划有步骤的宣传也终于要露出庐山真面目了。他们要将时代庄园推向何处？业主很容易将“公开招标”与“业主大会选聘”的形式混淆。“业主大会选聘”形式是全体业主对几家物业公司进行投票，从中选出最能得到业主认同的物业公司。两者之间最重要的区别就在于业主是通过自己行使投票的权利选择物业公司，还是由别人来掌握业主应有的选举权利。
六、        根据业委会提供的“物业服务状况调查报告”，“不满意”的占18%，“满意”的占28%，如果先忽略“一般”的，业委会为何不按多数业主的意见反映调查情况呢？依据“时代庄园业主大会议事规则”，我物业公司再次提议召开业主大会，对是否续聘、解聘我物业公司及物业费的执行标准进行投票。我们尊重业主选择物业公司的权利，我们也愿意与全体业主协商合理降低物业费，我们作为的物业管理单位，从专业的角度提醒业主们：不要听信不实之言，为了园区的安定和谐，为了园区长远发展，真正行使权利，投出您决定时代庄园前途的一票！



北京金世恒业物业管理有限责任公司
时代庄园物业管理处
2006年3月27日

真鲁迅

请看以下的群发短信：时代庄园业主：由业委会弄权操作的选举开始送票，由于无政府全程参与，属于无效选举。请广大业主不签收！不回执！不投票！号称是时代庄园240业主。

请问：240户业主资料哪来的？不就是物业群发的吗？物业第一次因为“大意”而署上“时代庄园物业”自己的大名，露出了狐狸尾巴，真是不打自招！再次群发，去掉了时代庄园物业几个字，但是弄虚作假的面目已经昭然若揭！

时代庄园是业主的时代庄园。业委会是业主的利益代言人。物业有何权力鼓噪“三不”：“请广大业主不签收！不回执！不投票”？群发短信倒是让业主看清了物业“弄权操作”的真实面目，借240户业主，行阻挠选举之实！请广大业主擦亮眼睛，不要上物业的当！