北京晚报 新报道

民主法制

《物权法》业委会能借多少力？
       

       
京报网 www.bjd.com.cn    日期:2007-11-28 14:15    网络编辑: 彭晓媛   字体显示：大 中 小 [我要评论]

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        作者:记者孙莹         
                  




　　业主维权难、业委会成立难似乎是多年来小区建设难以解决的顽疾。物权法赋予了业主更多的自治权利，诸如小区道路、绿地、公共场所等业主和物业、开发商争夺多年的产权归属终于有了法律上的定论。权利的回归使得小区对业委会这一业主权利的“代言人”提出了迫切的需求。新一轮对业委会的期待又进入高潮。
　　聚焦1小区
　　政馨家园:业委会筹备四年未建成
　　入住4年无人代言
　　在丰台区政鑫家园三区6楼大厅的窗户玻璃上，“业委会筹备组”六个字格外醒目，这也透露出，这个自2003年竣工入住的小区，至今还没有全体业主的代言组织。
　　在记者的印象中，绝大多数小区筹建业委会的动议总是源于和物业或开发商之间或轻或重的矛盾，政馨家园也不例外。
　　筹备组的业主们带着记者在小区里转了转，一边走一边“声讨”物业公司的问题:“小区道路两边都被施划标线用做地面停车位，176个停车位一年下来停车费少说也得有十七八万。这都是小区的公共道路，物业把收益都装进腰包。”
　　记者在小区地下人防工程的入口看到，每个入口都在显著位置写着地下室出租的字样。“就是出租这地下室，让我们小区都快成贼窝了！”筹备组中最年长的田大叔有些气愤地说:“2004年前，警察从我们小区抓了一拨人，他们就租住在地下室里，白天出去作案，晚上就回到据点。警方还抓过入室盗窃的。”
　　业主们说，除了地下室，连楼顶的设备层都被物业打了隔断出租了。
　　从入住的第二年开始，就有业主通过拒交物业费的方式进行过“抵抗”。这些问题他们都向物业反映过，对方说会向上反映，结果就没了消息。物业公司每年应向业主公布一次的账目直到现在也没人见过。这些事让业主们觉得物业公司好像根本不重视他们的要求，个别业主的“斗争”也显得势单力孤。“普通业主和物业公司根本不在一个量级上，如果有业委会，至少可以和物业平等对话。”业主们首要的目的就是通过召开业主大会成立业委会改变在小区“无话语权”的状态。
　　《告全体业主同胞书》出台
　　根据物业公司的说法，政馨家园是经济适用房小区，物业协会负责人曾表示经适房小区物业费偏低，为了“找补”回物业管理的成本，因此地上停车位收益不归业主所有。而且小区里上千平方米的地下室并非公摊面积，因此不属于全体业主所有，加之有些地下人防工程是区人防办出租的，收益都是人防办的，他们只收一些管理费而已，因此也不好插手。
　　此前，法律对小区公共场所的权属存在盲区，业主们也无计可施。然而物权法规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。那么这笔收益也应该是业主们的共同财产了。如果业主们不满物业服务，业委会也有权将物业“扫地出门”了。业主们似乎找到了撑腰的法宝，斗志一下子被激发出来。
　　今年8月30日，一封充满激情的《告政馨园全体业主同胞书》赫然出现在政馨家园的社区论坛里。起草人就是筹委会成员田融，一个瘦小柔弱的女子。田融振臂一呼，八九个热心肠儿的活跃人物很快聚拢起来，决心完成先前一荐又一荐的人未尽的“事业”。
　　筹备之初，凭着几个人的热情和意志，筹备工作进展得很顺利。“我们那时候挨楼门贴筹备告示，贴一次要花近两个小时。”业主严振威说:“这种做法取得了一定的效果，居委会要求我们必须有10％的业主联名提出申请，我们在小区里征集了三次，就有500余户签名，将近小区人数的20％。”
　　地方政府部门态度很重要
　　不过，筹备组很快遇到了麻烦。“我们提交的筹备组成员名单被打回来了，小区办的意思是筹备组的领导必须是居委会主任。”物权法规定，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。而且物业管理条例里也表明业委会要接受居委会的领导和监督。也就是说，成立业委会，居委会的支持很重要。为此，筹备组的成员集体和居委会主任开了次会。
　　居委会主任虽然没有答应当领导，但承诺会亲自参与筹备，还对筹备组提出了要求，那就是必须让小区的绝大多数业主们都知道并支持召开业主大会，不然一旦进入程序，业主大会议事规则得不到小区半数人同意，前期工作全都要推翻重来。话里话外的意思是还有很多业主不知道甚至不支持筹备工作。
　　一部物权法是不够的
　　要将政馨家园一共三个区共计3480户人都调动起来绝非易事。据记者了解，在过去的4年里，业主们已经进行了前赴后继的努力，筹备组的人也换了一茬儿又一茬儿。有些筹备人员势头很冲，但有业主对他们的工作不理解于是不了了之了，因此现在有些业主对筹备业委会也持观望态度。
　　“让业主们在同一天去参加业主大会，投票表决可不像支持成立业委会签个字那么简单。”筹备组对此很是头疼。长久以来，中国的老百姓习惯了被领导和管理，要让他们从社区中选出几个人来代表自己争取权利似乎是在民主思想之外的事。
　　其实，群众基础不仅是成立业委会的关键，也是今后小区建设的关键。如果没有大多数业主的支持，业委会选聘物业、动用公共维修基金等决策都不能成行。
　　虽然物权法颁布后，社会上欢呼声一片，但近期网上的一项调查显示，对《物权法》不了解的人居然占72％。“认为物权法能否真正保障个人财产不受侵犯”中不好说的占60％。因此，法律有了，还需要业主物权意识的觉醒。
　　“业委会真正成立起来之后，我们中很多人都不可能位列其中。”说到这儿，几位筹备组成员的声音明显低沉了下来。“我们有的是以孩子或家人的名字买的房，所以虽然住在这儿却没有业主身份；有的因为不满物业没交物业费。按居委会的意思，业委会成员还必须是没有拖欠物业费的业主，符合这些条件，又愿意为社区服务、甘于奉献的人太少了。”
　　物业公司:“有事好商量”
　　业主们紧锣密鼓地筹备业主大会，物业公司又是什么态度呢？
　　在接受记者采访时，负责政馨家园的天泰物业公司的工作人员表示，以前法律法规对小区内的产权归属没有明确的规定，加之小区也一直没有成立业委会，所以有些业主来反映问题，确实没有得到明确的答复。“我们也希望成立业委会，有些问题就能和业委会直接沟通了。比如没有业委会，物业费就不能由公司擅自更改，可是现在各项成本都在涨，我们连收费都困难更别说是提高费用了。”
　　工作人员承认，地下室中租住的人员确实比较复杂，业主们反映的安全问题和扰民问题我们正在着手解决，陆续清理，有些到期后就不打算续租了。
　　“公司是包干制物业管理，盈亏自负，因此没有公布账目的必要。”工作人员一边解释一边肯定地说:“既然已经有了物权法，今后，地上停车位的问题、电梯间广告的收入、公摊收益等问题都好商量，我们会依法操作，现在公司就在清理账目，业委会成立后我们会公布。作为物业管理企业，我们没想干两天就走，也希望把小区建设好。”
　　从物业的反应中不难看出，物权法已经显现出方向盘和紧箍咒的作用。
　　
　　聚焦2人物
　　申办协会:一位业委会主任的新努力
　　一场血案刺激业申委步伐
　　“业委会对于小区维权和建设的意义就是——有之不必然，无之必不然！”对业委会的建立寄予这样评价的人叫陈兵，一个事业有成的商人，热情致力于小区建设。除了光大家园业委会主任之外，如今他的名片上又有了一个新名号:北京市业委会协会申办委员会召集人。业申委正在做的事是不仅要让小区有业委会，而且要让业委会成立协会，使成百上千个小区的维权和建设都找到“组织”。
　　谈起申办业委会协会的原因，陈兵说这并非个人智慧。“很多业委会主任都有过类似的想法。开发商、物业都有各自的协会，作为商品房社区中的真正主体——业主和业委会有个协会也是顺理成章的事。业委会和业主们可以通过协会交流经验，共同探讨小区问题的解决方式。”去年初，陈兵和新天第家园业委会主任张大宪、新纪元家园业委会主任齐建新、健翔园业委会主任任晨光等十几个业委会主任在一起探讨，提出了申办业委会协会的设想，大家一拍即合。
　　当年5月的一场血案刺激了业申委的工作步伐。“依莲轩业委会筹备小组成员被打手打成重伤，我们听到这个消息后就去医院探望受伤业主，又到小区与百余位业主进行了交流，业主们对业主自己的联合组织非常期待。”此后，陈兵与其他几位发起人加快联络其他小区业委会。
　　碰过的钉子是业申委的财富
　　去年8月底，他们联络到了80余个业委会共同向市建委提出了申办业委会协会的申请。虽然直到今天，协会仍然处在申办阶段，但陈兵觉得这不该成为开展工作的障碍。随着业申委在圈内的影响越来越大，经常有小区打来电话或派人来请教问题。几位召集人看到有关小区维权的报道后，也会主动去帮忙。虽然不是正式组织，但这一年多以来，业申委做了大量工作。
　　2006年8月31日深夜，负责美丽园小区的鸿铭物业公司因与业委会物业费纠纷案败诉，突然撤离。小区停水、停电梯、停门禁，没有了保安员、保洁工。物业公司想用这种方法让业主知道，小区没有他们不行。
　　陈兵说:“为了让美丽园恢复基本秩序，我们从新纪元小区、新天第小区的物业公司中抽调部分保安和保洁人员，紧急支援美丽园，让小区有起码的保障并坚持了两天。其后的几个月，包括美丽园业主大会选聘新物业的过程中，我们与美丽园业主及业委会也进行了很多交流。”
　　陈兵等几位召集人本身都是业委会主任，经历过业委会漫长的筹备过程，有成功的经验，也碰过钉子，这些成了业申委最宝贵的财富。
　　陈兵回忆说:“光大家园成立业委会时，小区办要求我们必须照抄业主公约的示范文本，只有小区内限速多少、能否带狗上电梯、周末能否装修等问题才可以自定。我们明确表示这种要求不合法，筹备组将根据小区实际自主起草业主公约，示范文本只是参考而已。据理力争之后，我们最后就是这样做的，备案时也并未发生问题。”
　　让陈兵不解的是:“照抄示范文本这个早已被我们解决的事，现在还被拿来糊弄新成立的业委会筹备组。像这样的事，业申委有先例可以借鉴，可以帮其他小区缩短筹备的过程，少走一些弯路。”
　　“面临五十年未有之变局”
　　陈兵认为，以前，居民享受福利性分房或住在单位大院里，政府通过管理一个个单位就能管住所有的人，而现在，大家买了商品房，脱离了由单位住房所构成的管理体系，政府想管也管不了，但是又不愿完全放开，“面临着五十年未有之变局”。于是政府原来承担的一些职能就下放给了物业公司，本来是一个商业服务机构却承担了政府对小区的某些管理与服务职责，于是物业便天然形成了自己是管理者的角色心理，使得物业与业主的关系本末倒置。其实，社会发展了，许多社会事务将逐渐转由社会自组织在法律的框架内自主处理，而商品房社区中，社区事务的决策权只能属于全体业主。业主们可以自主制定业主公约、物业服务合同、业委会工作流程、监督制度等。
　　陈兵介绍说，像新纪元家园这样的小区已经在相当程度上实现了业主自治，业委会和物业公司以及外包的保安和保洁公司签订三方合同。业主到物业公司做经理，还在选聘物业时将满意度调查写入合同。事实上，今后服务市场完善后，业委会就可以做到小区自治，自己联系保安、保洁、绿化等服务，完全不需要物业公司了，这样的小区也已经出现。
　　物权法明确地赋予了业主自行管理建筑物及附属设施，或委托物业公司和管理人管理社区的自治权利。按照陈兵的说法，支持业主的维权努力决不是业委会的全部工作，只能算是现阶段的主要工作之一。今后，如何建设和谐社区，实现业主自治和社区的长治久安，才是业委会真正的意义所在。         
               
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