[讨论]关于物业费虚高的说明

关于物业费虚高的说明

2006年3月25日时代庄园的业主们都收到了业委会发的“时代庄园物业收费虚高的剖析”，首先，作为物业管理企业欣喜的看到业委会的委员们认真研究学习物业管理方面的政策、法规，使大家能在同一平台及框架下进行合理合法的沟通。但是，物业管理方面的政策法规在《物业管理条例》的大原则下，由于发布时间有先有后、建设部法规及地方政策的多有出入、执行新文件同时旧文件的废止、在许多程序及方法上未有明确规定、随着物业管理行业的快速发展行政机关在政策制定上又存在一定的滞后性等多种原因，我们认为，想一朝一夕之功就把物业管理的政策、法规掌握并运用好是有一定难度的。现就文中所提事项作如下说明：
一、        时代庄园的建筑类别：
时代庄园在开发商立项时确实是按“普通住宅”报批的，原因与开发企业的相关费用支出有关，而物业收费标准的制定：一是要依据园区实际情况出发，二是要按“普通住宅”的相关收费办法。按“普通住宅”收费没有错，但业主们认为时代庄园是“普通住宅”还是“高档社区”呢？请问那些提出此问题的人会向别人介绍自己住在“普通住宅”里吗？“普通住宅”会像时代庄园这样容积率为1吗？时代庄园绿化面积有8万平米，“普通住宅”的绿化率能达到63%吗？
二、        关于“196号文件”
让我们没想到的是，现在还有人对1997年实施的、已经作废（北京建设网上可查到作废通知）的“196号文件”津津乐道，那我们就与业主一起学习探讨一下曾长期指导北京地区（包括时代庄园）物业收费的“196号文件”吧。“196号文件”全称为《北京市普通居住小区物业管理服务收费办法》，由收费项目、收费标准、服务内容、服务标准、备注等几项内容组成，文件中又将“普通住宅”划分为甲、乙、一般三类，并执行不同的收费标准。由于近年来人工劳务、办公、水电、材料等成本的大幅上涨，且原服务内容、服务标准已与现行标准相差很大，已不能适应当今的物业管理发展需要了，所以市发改委将其废止了。关心物业的人可能记得，2004年4月市发改委曾在各大媒体上发布了新的《物业收费办法征求意见稿》，即现行使用的物业收费办法，其目的就是要以新办法取代过时的“196号文件”。现行的物业收费办法（也是我们认为合理的）规定：前期物业费价格由开发商在《商品房销售合同》中约定，业主大会召开及业委会成立后执行市场价格。下面我们就当时与时代庄园有关的、《剖析》中有误的收费项目及标准结合〖2003〗“282号文件”及〖2001〗“1330号文件”，〖1996〗“274号文件”作如下说明：
1.        时代庄园的类别：根据小区单套住宅的建筑面积、房间数量等方面判断，时代庄园属于“普通住宅”中的“甲类”。首规委在文件中将“甲类”住宅定义为：多层平均每户建筑面积83-92平米，高层93-102平米，一般不少于四室一厅。
2.        《剖析》中有误收费项目的正确标准及说明（按每平米）：　　　　　　
管理费：甲类3.5元/年，0.292元/月，依据京价房〖1997〗196＃文件
小修　：甲类4.72元/年，0.393元/月，依据京价房〖1997〗196＃文件
中修　：甲类8.19元/年，61.3%的房屋自用部分为0.418元/月，依据京价房〖1997〗196＃文件、〖2001〗1330＃文件
智能化：0.4元/月，“196号文件”中没有此项，依据京价房〖2003〗282＃文件
保安费：0.3元/月，依据京价房〖2003〗282＃文件
保洁费：0.2元/月，依据京价房〖2003〗282＃文件
水泵费：0.19元/月，依据京价房〖1996〗274＃文件
我们认为《剖析》一文中有以下几点理解或计算的错误：一是错误的认为可按“196号文件”及“282号文件”收取各项费用，实际是一个文件支持不同的几个收费项目，如对比分析表；二是在计算中没有区分时代庄园的类别，时代庄园是甲类住宅，如管理费、小修费；三是没有学习其他相关文件，中修费是我们依据“1330号文件”中的规定收取的；四是编写人未将时代庄园现有的公共设备考虑进去，园区的中水处理系统、水系等都有大功率水泵，不收水泵费就不会有运行费用。五是对“282号文件”的期限问题了解不够，“282号文件”到期前我们就向市发改委物价处提出了延期申请，当时正值前面所述《征求意见稿》要出台时，市发改委工作人员明确答复原批复文件过期后仍继续有效。“196号文件”中保洁费为0.02元/月，保安费0.03元/月，一个月只有2400元保洁费、3600元保安费，能满足园区业主按原标准对保洁保安的要求吗？六是危言耸听，误导业主，《剖析》一文中的数字每位业主看后都会觉得触目惊心，三年来业主竟多交了600万元！我物业公司三年总共才收取了约800万物业费，如果三年只能收200万，那计算下来每平米的物业费只有0.50元/月，以此价格我们如何给业主提供正常的服务？
物业公司的收费与业主的要求永远是一对矛盾体。物业的收费要遵照各种政策法规，相关方面的法规明显滞后，而业主的需求多种多样，这就是物业管理工作难做的原因。业主们可以分析上面的收费标准，有些项目确实在实际的物业管理中支出小于收入，如智能化，但有的项目却明显不足，如：按12万平米收费面积计算，绿化费全年可收费不足9万元，而园区05年实际支出约40万元；保安费每月可收费3.6万元，而05年实际支出每月约4.8万元，现在保安人数是40人，业委会还多次发函质问是否够用，要是按“以收定支”的原则保安就要减少到30人了，按“196号文件”标准收费更是只有3个人了。以上为对“196号文件”的一点粗浅的介绍，不知业委会招标的物业公司是否按1.21元/月收费？按什么服务标准来管理园区？业主们是否能同意？
三、        其他小区的物业公司情况
我们觉得《剖析》一文中所列举小区与时代庄园是不具有可比性的：一是业态不同，多为塔楼，或农民上楼的房子；二是费用标准不清:这些小区除物业费外,大多收取业主及访客车辆的停车费，而时代庄园是不收取停车费的，也没有底商出租等其他经营收入补贴物业费。就近而言，北苑家园的物业公司就是通过底商出租、收取停车费等补贴大部分的物业费。三是服务内容有差别：这些小区绿化面积远远不及时代庄园大，保安保洁人员人数远远不及时代庄园多？四是服务质量有高低，多为有收费没服务：这些小区大多未实行封闭式管理，且业主报修时做不到随叫随到，再有业主身分、地位也是有显著差距的！我们认为时代庄园应与同时期的相同品质楼盘相比较，如：“棉花城”、“翡翠城”、“澳梨雪乡”、“竹溪园”、“CLLAS”等相比。
四、        资质及营业执照
我公司是2002年8月成立的，经我们认真查看，公司营业执照上根本没有“准予从事物业管理服务时间”的字样。了解物业行业的人知道，物业公司成立时都是“临时资质”，现在的“三级资质”当然是在后期考核通过后核发的，这些都可以通过咨询工商局，建委物业处等行管部门了解到真实情况。
五、        关于召开“通过招标方式选聘物业”的业主大会的解读
“通过招标方式选聘物业”实际是公开招标物业管理公司的行为，其程序为：召开业主大会对是否公开招标形成决议；相关招标程序、文件的准备；投标；开标、评标和中标。园区内大部分业主都对看似公开、公平的所谓“招标选聘物业”方式认同，但我们在此郑重提醒业主们，“公开招标”与“业主大会选聘”是有本质区别的。根据《北京市物业管理招标投标办法》的规定，“公开招标”是业主大会对采用公开招标的形式与否形成决议，对此业主们只有一次行使投票的权利，业主们的投票只是决定用“公开招标”的形式来选择物业公司。大多数业主会误认为选用哪家物业公司将是由自己投票产生的，而真正在投标及开标过程中，评标（即评估物业公司得分）的人是由招标人代表和有关专家组成的评标委员会进行的，并由他们“选取其中综合得分最高的物业公司为园区提供服务”，那时业主们就已经没有了选择自己认可的物业公司的权利，业主们对这一过程将完全处于失控当中，而评标委员会当中的人是否真正代表全体业主的选择呢？我们相信，业主们都知道“招标”中的技巧，等受蒙蔽的业主醒悟时，就可能木以成舟，覆水难收了。从1月份以来，一些人有计划有步骤的宣传也终于要露出庐山真面目了。他们要将时代庄园推向何处？业主很容易将“公开招标”与“业主大会选聘”的形式混淆。“业主大会选聘”形式是全体业主对几家物业公司进行投票，从中选出最能得到业主认同的物业公司。两者之间最重要的区别就在于业主是通过自己行使投票的权利选择物业公司，还是由别人来掌握业主应有的选举权利。
六、        根据业委会提供的“物业服务状况调查报告”，“不满意”的占18%，“满意”的占28%，如果先忽略“一般”的，业委会为何不按多数业主的意见反映调查情况呢？依据“时代庄园业主大会议事规则”，我物业公司再次提议召开业主大会，对是否续聘、解聘我物业公司及物业费的执行标准进行投票。我们尊重业主选择物业公司的权利，我们也愿意与全体业主协商合理降低物业费，我们作为的物业管理单位，从专业的角度提醒业主们：不要听信不实之言，为了园区的安定和谐，为了园区长远发展，真正行使权利，投出您决定时代庄园前途的一票！



北京金世恒业物业管理有限责任公司
时代庄园物业管理处
2006年3月27日
文字

就我个人而言，我还是希望延续现有的物业，但，物业也得反思一下你们自己的服务是否和价格对应，你物业总和别的高尚社区比，靠！你自己看看，保安，保洁，还有什么随叫随到的服务，说到这一点我他妈的就气！你们做到随叫随到了吗？说话得经过大脑！

人反思是必要的，不要等到事到临头才反思，业主和物业都应这样，是的，你要和高尚社区比，那么你物业自己最好看看自己的服务是否高尚起来，记住：高尚的服务是靠行动，而不是靠笑容，靠唠家常

实际上，我也蛮同情物业的工作，作为人来讲，自己的事业和周围大多数人产生矛盾，这种状况至少对自己而言，是不能接受的，对自己的人生又有什么好呢

我是楼上的，只要物业费调整合理，物业加强和业主沟通，再透明一些，服务管理更科学一些，我是坚决支持现有物业

我是楼上的，继续说，对物业而言，客观的讲，他们也得赚钱，作为业主，我门也要理解，让物业有一个合理的利润，我们才能获得稳定持续的服务

[QUOTE]关于物业费虚高的说明

2006年3月25日时代庄园的业主们都收到了业委会发的“时代庄园物业收费虚高的剖析”，首先，作为物业管理企业欣喜的看到业委会的委员们认真研究学习物业管理方面的政策、法规，使大家能在同一平台及框架下进行合理合法的沟通。但是，物业管理方面的政策法规在《物业管理条例》的大原则下，由于发布时间有先有后、建设部法规及地方政策的多有出入、执行新文件同时旧文件的废止、在许多程序及方法上未有明确规定、随着物业管理行业的快速发展行政机关在政策制定上又存在一定的滞后性等多种原因，我们认为，想一朝一

我入住园子已有3年多了，总体来说，对物业是满意的。现在业委会好像倾向换掉这家物业，改成收费1.21的，对业主而言，当然可以少交一些钱，可我不希望因为少交这点钱变成住在大杂院里一样，换掉物业的前提一定是服务质量不能降低，省钱不是目的，小区的安宁是最重要的。

  楼上的请看
业委会这个价格是现有物业应该收费的价格，不是我们以后聘物业的价格，现在的物业靠欺骗多收业主的钱，这个钱数应该是现有物业合法的收费标准。至于以后的价格需要我们去和物业谈

[发表时间：2006-3-26 8:49:55]   



  



guest

哈哈哈哈，只有原来住过大杂院的人对这家物业满意，可有没有觉得交的物业费与服务相差太悬殊。

看来这位也是从大杂院出来的,否则就会知道这价格也就能享受这样的服务.这世界没有超值的东西.我在香江的房子物业费是1.5美金,没觉得比这有什么根本性的不同,至少访客还不如这儿管的严.当然物业公司再提高服务质量才是你们生存和发展的根本.

物业费是可以降降 不过我个人觉得现在的物业还不错