业主有权炒物业公司

业委会

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2007-03-09 09:21:00　来源: 南方报业网　网友评论 0 条 进入论坛
　　物权法草案明确规定保护国有资产，公私物权受平等保护

　　业主有权炒物业公司

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　　2007年　全国两会

　　经过七审的《物权法(草案)》(以下简称草案)昨日终于面世，明确规定公私物权受平等保护，其中涉及城市居民利益的诸多物业问题，草案作出明确规定，比如商品房70年后可自动续期等。物权法就是要通过物权制度来巩固个人和企业的物质利益，从而调动亿万人的创富热情。

　　解读1

　　物权立法体现宪法原则

　　历经全国人大常委会从一审到七审，目前的物权法草案中，中华人民共和国宪法精神以及确立的有关原则，在草案相关条款中得到了充分、全面的体现。

　　全面体现基本经济制度

　　物权法草案第一条开宗明义，“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法”。

　　宪法规定“国家实行社会主义市场经济”。全国人大代表、中国政法大学校长徐显明表示，所有权是所有制在法律上的表现，是物权的核心和基础。制定一部具有中国特色的物权法，必须全面、准确地体现社会主义的基本经济制度。

　　强化保护国有资产

　　现实生活中，公共财产受到的侵害比较严重，草案明确规定:“国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度”，“国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展”。

　　“目前的物权法草案从多方面强化了对公共财产的保护。”

　　公私物权受平等保护

　　物权法草案规定:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”中国社会科学院法学所研究员孙宪忠说，它体现了对不同物权主体实行平等保护的原则，也体现了现行宪法的精神。

　　物权法草案还规定:“国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照规定。”

　　坚持正确的政治方向，从中国国情出发，以宪法为依据，历经多次修改，全国人大常委会始终坚持科学立法、民主立法，草案逐渐完善、成熟。

　　解读2

　　业主可选举业委会

　　草案明确指出，对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换。

　　短短十几年间，物业服务机构增长，业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。

　　这次提请审议的物权法草案对业主和物业服务机构之间的关系作出明确规定:业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换。

　　草案还指出，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主共同决定选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人，改建、重建建筑物及其附属设施等事项。

　　解读3

　　住房使用权70年后自动续期

　　70年后住宅建设用地使用权期满，房子怎么办？许多百姓为70年后自己住宅的命运焦虑不已。草案规定，“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。”

　　为了切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，草案规定:严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　解读4

　　新楼不得妨碍邻楼采光

　　几年前鲜为人知的“阳光权”，如今已成热门词汇。草案对相邻建筑物的通风、采光和日照作出了明确规定:建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定排放大气污染物、水污染物，弃置固体废物，施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

　　一段时间以来，一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，使新建筑物层数、间距不符合建筑规划国家标准，遮挡相邻建筑采光；还有些人为了得到更多的居住便利，私搭乱盖，影响相邻建筑采光。

　　物权法草案指出，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

　　解读5

　　办房产证变容易将统一登记收费

　　房产证难办，是现在许多购房者共同面对的问题。草案明确规定:“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”

　　专家指出，不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权公示这一物权法的重要原则，在不动产领域就需要依靠登记制度来保障。物权法草案经多次审议、反复修改，最终确立了不动产统一登记制度。

　　登记费用问题也是群众关心的话题，标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。有关人士表示，这将有利于规范不动产登记中的收费行为，防止通过登记收费搞“创收”。

　　解读6

　　车库车位当首先满足业主

　　随着住房制度改革和高层建筑物的大量出现，住宅小区越来越多，车库、车位归谁所有的问题逐渐成为老百姓关注的焦点。草案提出，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　全国人大常委会法工委副主任王胜明说，现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位，因此草案有针对性地规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

　　全国人大常委会法工委有关负责人介绍，车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的；而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、出租或者附赠。目前草案对车库问题的规定是由当事人约定；对于占用公用道路和其他公共场地的车位，草案则规定为共有。

　　解读7

　　拆迁补偿标准各地视情况定

　　征收集体所有的土地和城乡居民的房屋，关系广大人民群众的切身利益，社会普遍关注。草案对征收补偿问题作了规定:“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”

　　草案规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时，草案对征收补偿的原则和内容作了规定:征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

　　草案还明确规定，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”

　　对于人们关心的具体的补偿标准和办法，全国人大常委会法工委负责人表示，由于各地的发展很不平衡，具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法等有关法律依照物权法草案规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出规定。

　　解读8

　　国有财产禁止单位个人侵占私分

　　草案规定，国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。

　　针对现实生活中国有财产受到严重侵害的突出问题，物权法草案强化了对国有财产的保护。草案规定，“法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照规定。”

　　在设定财产担保上，草案也对公共财产和公益设施设定抵押担保作了限制和禁止。“土地所有权不得抵押；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗设施和其他社会公益设施”不得抵押。草案还对集体所有财产规定，厘清财产范围和权利边界。

　　解读9

　　农民土地承包期届满可继续承包

　　草案为承包土地的农民带来了好消息:土地承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定可继续承包。目前的物权法草案规定:“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。

　　本版文字:新华社发

　　本版摄影:本报记者　文波

　　(除署名外)

　　图:

　　CFP供图

　　(来源:南方都市报)

无言

　　新华网北京3月8日专电 (记者 孙晓胜) 记者8日从北京市建设委员会获悉，北京市建委和北京市工商局就修订的《前期物业管理服务合同》《业主临时公约》示范文本公开向社会各界征求意见。新修订的示范文本对开发企业依法进行公开招投标选聘物业公司及检查监督物业管理服务的实施情况设定了强制性条款。

　　据北京市建委相关负责人介绍，新的《前期物业管理服务合同》分别设定了强制性条款和选择性条款。其中强制性条款包括，开发建设单位必须通过招投标的方式选聘物业管理企业、物业服务费用应用于合同约定的支出、对服务达不到合同约定标准或擅自提高收费标准的，开发建设单位有权要求物业管理公司限期整改并终止合同等内容。同时，对于接收小区和业主入住前的管理服务、业主入住后的管理服务、物业管理服务费用收取方式等40余项内容作出强制性规定。新的合同加大了对前期物业的管理力度。

　　新的《业主临时公约》示范文本，对业主使用小区共用部分的权利和义务，明确业主有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其正常使用及其他业主和使用人的正常使用。公约还明确：装修押金由业主交纳，押金数额由业主和物业企业自行商定，但装修验收合格完毕后物业企业须在1个月内退还，同时，要求业主应按装修管理服务协议的约定从事装修活动，遵守装修的注意事项，不得从事装修的禁止行为。新的公约更加明确了业主使用、维护、管理小区共用部分的准则。

　　据了解，由于单个业主只有成立业主大会后，才能与物业公司签订整个小区统一的物业服务合同，国务院于2003年6月8日颁发的《物业管理条例》中规定：“新建物业的建设单位与依法选聘的物业管理企业，应当参照示范文本签订书面的《前期物业服务合同》《业主临时公约》。”2004年11月，北京市建委转发建设部合同和公约示范文本，并发出通知，要求开发建设单位在销售房屋时，应将该合同和公约作为《北京市商品房买卖合同》附件与房屋买受人进行约定。但实施过程中，仍有很多问题集中于前期物业管理阶段，如建设单位遗留的房屋质量问题、物业管理服务项目不明确、费用构成不准确、业主擅自占用物业共用部位和公共场所等，并由此引发纠纷。尽管有的纠纷不属于物业管理的内容，但仍在物业管理阶段体现出来。为进一步规范前期物业管理的行为，北京市建委和北京市工商局重新修订了合同和公约。

阿兰德隆

物权法万岁 ！ 住宅法万万岁 ！ 一再问，请嚎叫吧，诗歌吧 ！咏志吧 ！

安奇

http://paper.people.com.cn/rmrb/html/2007-03/09/node_15.htm

doudoulong

原帖由 阿兰德隆 于 2007-3-9 14:08 发表
物权法万岁 ！ 住宅法万万岁 ！ 一再问，请嚎叫吧，诗歌吧 ！咏志吧 ！

安奇

这下得学好了再来问,不要再让别人全文背颂<物权法>,自己却一无所知,搞得对牛谈琴.否则就是我们小区是游离于中华人民共和国法律之外的独立王国.是不存在腐败,也没有侵害业主权利的事情.等会所被卖了后再吱吱吧.

大土司

看过物权法草案，看过人民日报及其他媒体的文章。我们相信党，我们的党是代表人民利益的。热烈祝贺物权法的出台！正义必胜！！

doudoulong

原帖由 大土司 于 2007-3-9 15:15 发表
看过物权法草案，看过人民日报及其他媒体的文章。我们相信党，我们的党是代表人民利益的。热烈祝贺物权法的出台！正义必胜！！

三公

俺不是村民

好 ！