物业交接的胶着状态亟待化解

安奇

http://epaper.thebeijingnews.com ... /content_121246.htm

来源:新京报 发布时间: 2007-11-30 作者:


　　■ 业内讨论

　　张大宪（北京市业申委召集人之一）：这是一个比较平稳撤离的物业公司，很难得，而这本来应该是正常的做法。与此形成强烈对比的是，现在多数物业太强势，被选下来后拒不撤离，令业委会工作难以推进，业主权益得不到保障。

　　孙建伟：尊重业主的选择是一家好物业公司的基本行为准则，物业本来就是管家，要摆正自己的位置，才能在市场中立足。

　　芦岩（时代庄园业委会主任）：如果我们小区的物业是这样的态度就好了，我们选聘物业的业主大会决议已经一年半了，原物业至今不肯退出，新物业也无法强行进驻，就这么僵持着。

　　市建委相关负责人：下一步北京要规范物业项目交接。年底前将出台物业项目交接技术规范，对擅自撤离、拒不撤出和强行接管的物业加大惩处力度。

安奇

http://epaper.thebeijingnews.com ... /content_121243.htm

来源:新京报 发布时间: 2007-11-30 作者:


　　新纪元家园是第一个签订三方服务协议的小区，保安、保洁的工资和电梯公司的维修费用由业主发放，业委会是真正的甲方。　　　　本报记者 周晓东 摄  



　　11月20日，宣武区朗琴园小区召开“新闻发布会”，宣告成功选聘新物业，并开创性地签订了基于信托理念的物管协议。该物管模式明确“物业费”是全体业主筹集的物管基金，业主的物管权由物业公司代行，双方是一种信托代理关系。这也是自海淀新纪元家园签订三方服务合同，黎明新座、品阁小区业主自管之后，又一新的物管自治模式。

　　《物权法》理顺业主与物业关系

　　几年前，仁和律师事务所律师孟宪生和舒可心提出将信托理念应用于物管合同，明确业主是小区物业管理的主体，缴纳物业费是业主对小区的（约定）义务，而不是对物业的义务；业主委托一个物管企业来对共有资产进行管理，并为此支付酬金，业委会则履行监督职能。

　　但是由于公众对信托的陌生、诚信物管企业缺乏等，这一模式直到近日才在朗琴园得以实践，“不可否认，结合《物权法》，从信托的角度去理解业主和物业的关系就清楚多了，”多位社区业委会人士表示；相关政府部门则表示，该合同尚未备案，目前还在研究。

　　物管行业加速洗牌业主渐当家

　　前述模式能够实施的基础，均是物业顺利交接。顺利的原因既有业主的智谋策略，也有物业的妥协配合。“物管行业将加速整合，”中国物业管理协会会长谢家瑾在多个场合中表示，物管行业要加强自律和服务意识，不然将会在竞争中淘汰。10月1日后，法院不再受理物业公司诉业主不缴物业费案件，“物业不具有诉讼主体资格，”孟宪生解释，物业费是基于物权的，而物业与物权无关，这是《物权法》实施以来一个重大的变化，那些收费低于成本的物业将面临出局。

　　中实杰肯道夫物业（以下简称中实物业）副总经理孙建伟认为，物管行业将迎来一轮真正的市场化竞争，只有真正把自己当“管家”的物业，才能扎根市场；市建委相关负责人也表示，北京将对物业退出和进驻进行技术性规范。

[ 本帖最后由 安奇 于 2007-11-30 18:03 编辑 ]

安奇

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老业委会指责居委会主导筹建新业委会

  
　　“一个小区却有两个业委会，作为业主到底应该听谁的？”昨日，本报接到朝阳区时代庄园小区业主打来的电话，纷纷表示，该小区原本已有一个业委会，今年换届选举时，却由老业委会成员和居委会先后组织选举产生了“第二届业委会”，使得该小区出现两个业委会并存的局面。而“两足鼎立”的结果是，使小区的管理陷入混乱，记者采访时发现，目前对于服从哪个业委会的指令，不少业主都表示很困惑。

　　两业委会并存小区

　　昨天，记者来到位于朝阳区来广营街道红军营东路的时代庄园小区，只见小区内一块宣传栏内张贴着第二届业委会成员名单（见图）。而据该小区业主介绍，在小区内，“第二届业委会”并非仅此一个。在该业委会成立之前，已有一个业委会（以下简称A业委会）经业主选举产生。2005年1月3日，该小区正式选举产生了第一届业委会，至今年1月3日任期届满，于是进行了换届选举，产生了A业委会。随后，A业委会正常工作了半年有余。今年7月，社区居委会突然发布通告，重新召开业主大会，并于今年9月又选举产生了一个业委会（以下简称B业委会）。

　　在该小区论坛上记者看到，在分属于“业委会”和“居委会”的版块中，现存的两个业委会“各自为政”，发布消息。其中A业委会全体委员在一篇声明中表示：“本业委会经小区2006年11月4日至2007年1月3日换届选举大会，由460户业主公开选举产生，2007年1月4日起任职”。而在“居委会致小区业主的一封信”中，记者看到：“第一届业委会任期届满后，尚未按照法律、法规完成换届工作。来广营地区办事处将启动业主大会筹备工作，由小区业主按照法规规定选出业委会，完成换届工作。”以来广营地区办事处、市建委等官方批示文件作为依据。

　　两业委会互不承认

　　记者发现，目前该小区内两个业委会对于彼此的存在互不承认，采取漠视、抵制的态度。两业委会主任在接受记者采访时均表示，小区内只有自己所在的一个业委会。而据了解，A业委会虽然成立在先，却至今未能在相关部门进行备案。对此，A业委会主任芦岩表示十分无奈，称这是由于居委会以乡政府不让参与此事为由，拒绝在小区办下发的《业主委员会变更备案单》上盖章，而且B业委会是在居委会主导操纵下成立的。但居委会主任表示，之所以未盖章，是因为A业委会在筹备过程中，并未邀请居委会参与监督，因此无法保证此过程的客观公正。另外，B业委会是在操纵下成立的说法根本不成立。

　　律师：居委会无资格作主导

　　关于业委会成立的程序问题，记者咨询了丰和律师事务所的于启波律师。于律师表示，目前召开业主大会尚无详细的规范，但居委会并无资格作为主导、发起并组织召开业主大会。主导应以原业委会成员为主，上级部门如小区办等，可派工作人员参与监督、指导，但无权自主召开业主大会。并且，在第一届业委会备案等必备手续齐全的情况下，只要换届选举符合业主公约依法产生，第二届业委会无需备案也可生效，因为备案不是行政审批，仅为一种告知行为。

　　晨报记者 董正 文并摄

　　争议焦点

　　A业委会指责B业委会选举过程中产生的325张选票未进行公示。

　　居委会主任表示，选举现场曾邀请业主、政府部门官员参加，整个流程均依照法律法规进行，绝无违规操作。

　　A业委会

　　主张重新招标物业，并已与一家新物业公司签订合同。 　　在小区仍使用临时电等问题上，B业委会无作为。

　　B业委会

　　反对招标新物业。 　　对于上述问题的解决，均在操作当中。 　　 　　资质问题 　　小区管理问题

晋言

面对强势的开发商,物业利益集团的侵害,只有坚持斗争!

面对强势的开发商,物业利益集团的侵害,只有坚持斗争!

坚持斗争, 别无选择,为了正义和权益.
如果一个地区,一个社区,一个民众团体,完全脱离党和政府的管理,脱离了国家正常的法制管制,完全由一个开发商意志主导的经济利益团体来控制,国家的社会体制的就会迅速被腐败\黑恶\非法势力侵害,就必然导致社会风气和道德的恶化.

这么多年经济发展,人民生活水平提高了,但是幸福指数和人民的对社会公德的感觉水平都存在一定的下降,这其中,最大的祸患就是开发商的危害,医疗体制的缺陷,教育体制的困扰造成的. 尤其在房地产领域, 少数人为富不仁, 破坏商业规则, 侵害民权,贿赂贪腐,勾结黑恶势力,危害地方,荼毒百姓.害民之深确实罄竹难书 !

时代庄园居委会在相关部门的保护下,完全堕落成物业的打手,这个事情确实该警醒全社会 !
在共产党领导下的新社会,在构建和谐社会的今天,居委会如此横行乡里,恶意侵取业主权益,
恐怕是冒天下之大不韪的 ! 恶人恶报总有时吧,我们要深信社会正义的力量.困难的时候,坚持斗争 ! 我相信有些业主的提醒,非法物业的黑后台就在小区里,我们不怕与黑社会为邻 !

作为业主,一定以抵制非法物业和正义支持来感谢业主委员会为广大业主做出的牺牲和努力 !

晋言

面对强势的开发商,物业利益集团的侵害,只有坚持斗争!

面对强势的开发商,物业利益集团的侵害,只有坚持斗争!

坚持斗争, 别无选择,为了正义和权益.
如果一个地区,一个社区,一个民众团体,完全脱离党和政府的管理,脱离了国家正常的法制管制,完全由一个开发商意志主导的经济利益团体来控制,国家的社会体制的就会迅速被腐败\黑恶\非法势力侵害,就必然导致社会风气和道德的恶化.

这么多年经济发展,人民生活水平提高了,但是幸福指数和人民的对社会公德的感觉水平都存在一定的下降,这其中,最大的祸患就是开发商的危害,医疗体制的缺陷,教育体制的困扰造成的. 尤其在房地产领域, 少数人为富不仁, 破坏商业规则, 侵害民权,贿赂贪腐,勾结黑恶势力,危害地方,荼毒百姓.害民之深确实罄竹难书 !

时代庄园居委会在相关部门的保护下,完全堕落成物业的打手,这个事情确实该警醒全社会 !
在共产党领导下的新社会,在构建和谐社会的今天,居委会如此横行乡里,恶意侵取业主权益,
恐怕是冒天下之大不韪的 ! 恶人恶报总有时吧,我们要深信社会正义的力量.困难的时候,坚持斗争 ! 我相信有些业主的提醒,非法物业的黑后台就在小区里,我们不怕与黑社会为邻 !

作为业主,一定以抵制非法物业和正义支持来感谢业主委员会为广大业主做出的牺牲和努力 !

福娃

说得太好了！作为业主,一定以抵制非法物业和正义支持来感谢业主委员会为广大业主做出的牺牲和努力

doudoulong

大家都知道所谓的b业委会他们是开发商，代表“横世”物业，及少数vip利益的。我们绝不承认它。时代庄园只有一个业委会，那就是我们460户业主选的，选票铁证如山。居委会谎称没请他们参加监督，纯属捏造事实，数十份邀请函邀请他们，属十人参与邀请他们，铁证如山。