谁还愿做业委会主任

业委会

■ 观察家

　改变业委会主任和业委会的尴尬地位，一是让业委会尽量“专职化”，二是通过合约等形式“拆散”物业公司，强化业委会的组织性和职能，弱化物业公司的大一统性。

　近日，朝阳区百子湾家园业委会主任陈凤山被围殴、泼粪、放骨灰盒之事见诸媒体后，新京报选取了92个小区的业委会主任作为样本进行电话访问，其中有效样本50个。调查显示，92%的业委会主任无任何收入，56%的业委会主任面临业主意见难统一的难题，48%的主任曾受威胁。耐人寻味的是，当业委会成员受到威胁甚至攻击时，只有6%的业委会主任表示政府部门、派出所会积极介入处理。（3月31日《新京报》）

　北京业委会主任的整体尴尬和困境，其实是北京乃至全国业委会的尴尬和困境。城市社区业主委员会在法律地位上，被定位为和农村村民委员会一样的自治组织，但若把城市社区业主委员会和农村村民委员会的组织结构做一下比较，会发现其中最“弱势”的就是城市社区的业主委员会。

　村民委员会虽然也是非专职机构，但它有专人、有编制、有办公室、人员有工资和补贴，甚至，由于村民委员会掌握着村民的土地、宅基地分配，很多时候显得权力强大。

　最尴尬的，就是城市社区业委会及其主任等成员：没经费，没办公地点，人员都非专职，法律上规定很多社区公共事务必须获得多数业主的同意，事实上相当于多数业委会的重大公共决策，都必须经过一次“全员海选”，工作难度可想而知。同时，不少业委会需要面对的，是素质偏低、甚至时不时使出下三滥手段的物业公司，其艰难与危险可想而知。

　一旦业委会成员想更好地维护社区业主利益，与物业公司的矛盾和冲突就不可避免，相比高度组织化、专职化的物业公司，一盘散沙、靠业余时间和精力工作的业委会成员，显然处于绝对弱势的地位。其结果，是业委会和物业公司间雇佣和被雇佣的地位被颠倒，管家很多时候骑在了主人头上，甚至用恶劣手段引狼入室伤害主人。基层警方、政府机构工作人员与物业工作人员，常常处于“社区共建”的合作伙伴关系，加上很多恶劣手段调查取证难，所以遇到业委会与物业公司的纠纷，处理起来难度往往非常大。

　这样一来，要改变业委会主任和业委会的尴尬地位，不妨从以下几个方面入手：

　一是让业委会尽量“专职化”。配备专门人员，发给相应工资，工资额度由全体业主表决决定。实际上，业委会的办公经费和工资来源，并不如想像的那样难。一有小区公共停车位的停车费，二有小区楼面和电梯间广告收入，以及其他收入等。现在，多数社区的公共停车位停车费由物业“代管”，却又并没有回馈业主的透明通道，日积月累必是一笔巨款。当然，关键是怎么回到业委会手里。

　二是通过合约等形式“拆散”物业公司，像保安、保洁、工程维修、园林维护等都可以拆分，由业主委员会独立向各相应公司聘用，并由业委会协调其中的分工与合作关系。

　这样一“强”一“弱”，强化业委会的组织性和职能，弱化物业公司的大一统性，业委会和物业公司的地位就能趋于平等，进而抑制个别物业公司的“黑化”倾向。

　□童大焕（编辑）


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业委会

近五成业委会主任曾受到威胁




　近日，朝阳区百子湾家园业委会主任陈凤山被围殴、泼粪、放骨灰盒之事见诸媒体后，引发各界关注。而此前，业委会被打事件也是频频发生。为此，本报展开调查，试图揭开这个群体的生存现状。

　3月18日至3月22日，朝阳区百子湾家园业委会主任陈凤山先生过得忐忑不安，先是被6名不明身份的男子围殴，而后家门口被人摆放骨灰盒、大门被泼粪、墙上红色对联被粘上白纸变成“挽联”。

　此事在广大业主中引发强烈反响，对陈先生的遭遇表示了不同形式的同情，并强烈谴责这样的恶劣行径，由于陈凤山一直致力于小区维权事宜，小区业委会与物业在多方面存在矛盾，许多业主把矛头指向小区物业。百子湾家园300多名业主发起签名，向公安等部门寄发联名信。“请公安部门履行人民赋予的庄严职责，揪出幕后操纵者，恢复家园的安全与和谐。”业内，10多名业委会主任也自发前往看望陈凤山。

　像这样的暴力事件，不管是北京还是全国，已发生很多起。一年前被打伤的九龙山庄业委会主任杨兆瑞，双腿被打断后，至今还没恢复。

　据最新公布的数据显示，目前京城社区中成立业委会的占21.7%。对于形成尚不满10年的业委会主任群体，他们的生存状况引人思考。

　新京报选取京城92个小区业委会主任作为样本，通过电话访问，调查这个群体的生存状况以及面临的困境。本次调查中，共收集到有效样本50个。

　92%

　主任无任何收入

　调查显示，92%的受访业委会主任在当选期间没有任何收入，另有8%的业委会主任有1000元以下收入。在没有收入的业委会主任中，超过一半的业委会主任表示，他们还为这个职位倒贴了钱。

　亚北新区业委会主任佟伯庭表示，他就为这个职位倒贴了近两万元。由此可见，这个群体参与社区治理时多为公益性质。

　56%

　业主意见难统一

　在业委会主任面临的主要困难选项中，56%选择了“业主意见难统一”，36%选择“与物业等小区各方协调难度大”。

　大兴郁花园一里的业委会主任程普滨则认为，最重要的是不明确业委会属哪个部门管，有事时谁都不管，没事时都来了。

　48%

　主任曾受威胁

　调查显示，在“你在当选业委会主任后，生活发生了哪些变化？”的选项中，48%的业委会主任表示自己曾受到口头或人身威胁，42%表示曾遇到业主不理解或遭到误解，52%的业委会主任称这个职位贴钱又贴时间。

　对此，北京市业委会申办委员会召集人任晨光先生认为，这说明业委会工作已成了高危工作，业委会主任成了一个极易受到伤害的群体，需要政府引起重视，长此以往，矛盾积累到极致，恐怕会危及社会稳定。业主们不理解高达42%，说明业主尚未从一切向“钱”看的初级阶段走出来。

　6%

　政府部门积极介入

　在此次陈凤山被打，屡遭威胁事件中，多名业主称，他们多次报警，但警方对此事的处理却并不积极，顶多也是形式上出下警，存在不作为的情况。对此，朝阳区南磨房派出所认为他们并不存在过错，每次报警他们都出了警，而且一直没有停止调查此事。

　调查显示，“当业委会的成员受到外部威胁、攻击的时候”，只有6%的业委会主任表示政府部门、派出所会积极介入处理。

　A16-A17版专题统筹/本报记者 朱开云 郭红梅

　本版采写/本报记者 朱开云 蓝筠 张媛 林阿珍 张宁 李毅哲 张伟峰 田北北 实习生 程丹

业委会

主任被打常遇“警力不足”
专家质疑派出所不作为；警方称严格按程序处理



　■ 说法

　陈凤山事件发生以后，小区业委会主任及其成员的安全问题受到广泛关注，有专家质疑派出所不作为，没有守住小区安全的底线。

　希望派出所公开程序

　中国人民大学副教授、和谐社区发展中心副理事长陈幽泓认为，小区业委会主任被打并非个例，此前也多次发生类似事件，但挨打后报警，经常看到派出所会以警力不足、受伤情况较轻解释，导致事件难以解决，那么社区公共安全的底线到底是什么？业委会主任作为一个职务，其在社区里扮演着重要角色，其人身安全得不到保障对于社区的健康发展显然不利。希望派出所能够向公众阐述他们关于此类人身攻击事件的处理程序和准则。

　派出所应加强保护力度

　北京市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生称，陈凤山事件是一起威胁他人人身安全的治安事件，应由公安机关依法调查处理。无论是业委会主任还是其他业主，他们的人身安全受法律保护，从权利的角度来看，业委会主任并不具有特殊性。业主委员会依法开展工作受相关法律保护。一些利益相关者企图通过威胁的方式获得不正当利益的行为是不合法的。

　他称，如果将民事纠纷变成刑事案件，对于行为人双方都没有好处。但由于业委会主任这个群体比较年轻化，在物管中经常涉及各种纠纷，所以像派出所这样的单位应当加强对他们的保护力度，严格执行相关法律，保障他们的权益。社会也应对他们给予更多关注。

　警方称严格按程序处理

　针对专家们的质疑，南磨房派出所民警称，每次业主报警，他们都第一时间出警，目前警方正在调查陈凤山被打一案。对于专家提到的相应处理程序，派出所方面是严格按照程序来处理的，对涉及的各方都做了详细笔录。

　警方表示，如果确如业主怀疑，警方会对其中的内情进行调查，并对嫌疑人予以处理。当事人要进行伤情鉴定，如果属于治安案件，则要对打人一方予以治安处罚，包括罚款和拘留；如果伤者所受伤害达到轻伤，则要追究嫌疑人的刑事责任。对于恐吓行为，也属于治安处罚范畴。

业委会

业委会多学法律

　海淀华清园业委会主任靳为龙：业委会主任在工作过程中，多数与物业发生矛盾，而矛盾又多数因物业不按法规办事，他建议物业和业委会都要多学习法律；业委会是为全体业主服务的，但小区的任何事都靠业委会去执行也不行，业主也要积极参与进来。

　明确主管部门

　昌平区嘉城花园业委会主任贾树旺：政府应当在政策上加大对业委会的支持力度，并明确一个业委会的主管部门。朝阳畅清园小区业委会主任王红托表示，最好有专门的部门管理，政府经常是推来推去，结果什么事情都解决不了。

　提高业委会成员素质

　海淀阳春光华橡树园业委会主任张永慧:政府应明确业委会的职责和权利；加强对业委会成员的培训；对业委会成员的素质进行把关、筛选。

　购买保险

　石景山西山枫林小区业委会主任王小琮：一旦发生像陈凤山被打一类事件，公检法等相关政府部门应高度重视，并给予优先处理。同时，全体业主应为业委会主任及成员购买相应保险。

　明确业委会主任权利

　崇文区天天家园小区业委会主任王建莲:同情并支持陈凤山，如果小区业主都不参与管理小区，那小区就会成为一盘散沙。她认为，对于业委会主任遇到的难题，应出台相关政策，明确业委会主任的权利，相关政府应打击恶势力，小区也应加强警力。

　修正相关法规文件

　王府温馨公寓小区业委会主任王振祥：关键看政府态度是否积极，目前很多规范性文件都有向开发商倾斜的嫌疑，如能得以修正将从根本上解决问题。

　政府应摆正位置

　当代城市家园业委会主任孙茂：政府部门应摆正位置，所在街道小区办处处护着物业，甚至成为他们的代言人，这让我们的工作开展十分困难。我们现在希望能尽快备案，在法律上能够被承认，并在小区建立一个良好的秩序，且让它制度化，逐步走下去。

山上的山人

这样一来，要改变业委会主任和业委会的尴尬地位，不妨从以下几个方面入手：

　一是让业委会尽量“专职化”。配备专门人员，发给相应工资，工资额度由全体业主表决决定。实际上，业委会的办公经费和工资来源，并不如想像的那样难。一有小区公共停车位的停车费，二有小区楼面和电梯间广告收入，以及其他收入等。现在，多数社区的公共停车位停车费由物业“代管”，却又并没有回馈业主的透明通道，日积月累必是一笔巨款。当然，关键是怎么回到业委会手里。

　二是通过合约等形式“拆散”物业公司，像保安、保洁、工程维修、园林维护等都可以拆分，由业主委员会独立向各相应公司聘用，并由业委会协调其中的分工与合作关系。

　这样一“强”一“弱”，强化业委会的组织性和职能，弱化物业公司的大一统性，业委会和物业公司的地位就能趋于平等，进而抑制个别物业公司的“黑化”倾向。

建议: 时代庄园, 按照上述方法加强业主委员会职能,提供适当待遇. 尤其是保安,必须从物业公司分立出来,这是物业公司成为黑社会的温床.

[ 本帖最后由 山上的山人 于 2010-4-2 12:27 编辑 ]

山上的山人

同时还要强化居委会的能力, 给居委会提供必要的物质基础, 让居委会,业委会都发挥好作用,压制黑社会的物业行为.

老鲁迅

本人赞同

1 时代庄园小区 业主委员会 之下,  设立常务工作岗位, 聘用本小区业主担任专职服务人员,   提供合理薪资.

2.物业公司的保安, 保洁, 维修等分拆招标,尤其保安,财务收归业主委员会直接管理. 至少保安  必须收归业主委员会直接招聘和管理.

另外,
1. 广大业主一定要知道,利益是万恶之源, 只有不交费,让黑物业失去经济基础,才可能遏制一切非法的侵害 !  没有钱, 怎么组织黑社会? 干黑社会是高风险,高收益, 高成本行业. 没有钱怎么行贿腐败分子的保护. ?
2. 狼狗吃不到肉, 不是自己咬自己同类,就是饿死, 再凶,也要吃饱饭啊!断粮草,断银子,再大的黑社会也运作不起来.

[ 本帖最后由 老鲁迅 于 2010-4-2 12:39 编辑 ]

三公

保安, 保洁, 维修等分拆招标,尤其保安,财务收归业主委员会直接管理. 至少保安  必须收归业主委员会直接招聘和管理.

[ 本帖最后由 三公 于 2010-4-2 14:50 编辑 ]

晋言

业主委员会只要管住钱和保安，就是小区安宁的保障 ！
只要物业费被合法的监督使用，保安为业主服务，物业公司就失去黑化的基础，
其服务特性就会体现出来。

抓大放小，抓住关键就可以，其它方面要鼓励物业提供服务，高质可以高价。

另外，小区一定要充分发挥居委会的作用，广大业主要积极支持居委会的工作，居委会作为
沟通政府和民众的桥梁，对稳定社会，促进社会和谐 ，具备业主委员会不可以替代的作用，
希望，业主大会能考虑为居委会提供更好更多的环境和资源，让小区公共事物，得到更多的发展。这也是符合广大居民利益的。 毕竟小区内很多社会事务，公共事务，需要居委会的主导。

三公

原帖由 晋言 于 2010-4-3 11:52 发表
业主委员会只要管住钱和保安，就是小区安宁的保障 ！
只要物业费被合法的监督使用，保安为业主服务，物业公司就失去黑化的基础，
其服务特性就会体现出来。

抓大放小，抓住关键就可以，其它方面要鼓励物业提...

我非常同意晋言的观点！！